物業(yè)設(shè)備臺賬

就是以一個物業(yè)項目為單位，

針對有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同中

委托方委托管理的

所有共有設(shè)備而設(shè)立的賬本。

（一）

什么是物業(yè)設(shè)備臺賬？

其中包括了封面、設(shè)備目錄、設(shè)備卡片三個部分，格式內(nèi)容強調(diào)其統(tǒng)一性和針對性。

一、封面包括：設(shè)備臺賬的名稱、物業(yè)項目的名稱、臺賬的編制單位、物業(yè)項目的名稱、臺賬制作的日期。

二、設(shè)備目錄包括：設(shè)備名稱、制造廠家、出廠編號、管理編號、安裝地點等。

三、設(shè)備卡片的編寫（核心部分）：

1、基本信息：

（1）設(shè)備卡片中的序號與設(shè)備目錄中的序號必須相一致，方便查詢。

（2）管理編號應由企業(yè)根據(jù)公司的內(nèi)部規(guī)則自行編定。

（3）出廠編號可以通過查閱隨機的技術(shù)資料或設(shè)備銘牌獲得。

（4）設(shè)備原始價值可以通過查閱設(shè)備銷售合同獲得。

（5）填寫維保單位及聯(lián)絡(luò)電話便于維保時的聯(lián)絡(luò)。

2、主要技術(shù)參考：從隨機技術(shù)文件及現(xiàn)場設(shè)備銘牌查閱。

3、潤滑用品及主要易損件：

（1）潤滑用品：潤滑油、潤滑脂、固體潤滑品。通過計算年用量，可提前做好潤滑品的采購工作；

（2）將主要易損件記錄在冊，有助于物業(yè)公司提前做好準備，這樣可以縮短維修周期。

4、維保、故障、檢修、改造記錄：

這部分只要簡要記錄設(shè)備維保、故障、檢修、改造記錄。編寫完過后再將所有材料裝訂成不可拆卸的冊子。物業(yè)設(shè)備臺賬的資料主要來源于五個方面：

（1）物業(yè)承接查驗中移交的設(shè)備清單；

（2）物業(yè)服務(wù)合同中委托管理的設(shè)備內(nèi)容；

（3）現(xiàn)場及設(shè)備銘牌；

（4）移交的設(shè)備資料，包括銷售合同；

（5）維保記錄、維修記錄、更新改造記錄等等。

（二）

物業(yè)設(shè)施臺帳的

建立與管理

一、物業(yè)設(shè)施建立臺帳的必要性

現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的主要內(nèi)容包括：設(shè)備的基礎(chǔ)管理、設(shè)備使用與維護管理、設(shè)備的故障管理、設(shè)備的維修管理、設(shè)備的經(jīng)濟管理、設(shè)備的安全管理等。其物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的目標要求：保持設(shè)備完好、保障設(shè)備“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的運行、符合環(huán)保要求、追求設(shè)備壽命周期費用的最經(jīng)濟、延長設(shè)備自然壽命，實現(xiàn)設(shè)備資產(chǎn)的保值等?；谝陨弦?，如何更好地進行設(shè)備設(shè)施管理，建立物業(yè)設(shè)施臺帳就成了必需。

建立物業(yè)設(shè)施臺帳是為了掌握樓宇建筑配套的設(shè)備設(shè)施的種類、數(shù)量、基本性能參數(shù)和設(shè)備使用的長期運行情況及變更記錄等，便于對設(shè)備系統(tǒng)進行長久性專業(yè)化的管理。因此，臺帳的建立為提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作奠定了堅實的基礎(chǔ)。

二、建立物業(yè)設(shè)施臺帳的形式

（一）物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類

為了讓物業(yè)設(shè)施臺帳建立得更規(guī)范，更科學，我們必須從基礎(chǔ)做起，首先對設(shè)備設(shè)施有一個系統(tǒng)的分類。

各系統(tǒng)的組成如下：

1、供配電系統(tǒng)：

(1)供電子系統(tǒng)：變壓器、發(fā)電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）；

(2)配電子系統(tǒng)：低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）；

(3)照明子系統(tǒng)：戶外的燈光：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等；室內(nèi)的燈光：大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設(shè)備以及警示燈或臨時需求電光源等。

2、空調(diào)系統(tǒng)：

(1)中央空調(diào)子系統(tǒng)：制冷主機、二次熱交換、附屬水泵（冷凍、冷卻）、冷卻塔、空氣處理機（空調(diào)機）、送風機（新風機）、盤管風機、抽風機、送（通）風誘導器、空調(diào)管網(wǎng)以及空調(diào)介質(zhì)的處理設(shè)備、及配套電氣控制等；

(2)專用空調(diào)子系統(tǒng)：恒溫恒濕空調(diào)機、醫(yī)療專用空調(diào)、窗式空調(diào)機、分體空調(diào)機、及配套電氣控制；

(3)暖通子系統(tǒng)：鍋爐；

(4)專用空氣處理系統(tǒng)：正負壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、及配套電氣控制。

3、給排水系統(tǒng)：

(1)給水子系統(tǒng)

a.升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；

b.給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；

c.管網(wǎng)。

(2)排污子系統(tǒng)

a.抽升設(shè)備（污水泵、雨水泵、及其配套電氣控制）

b.衛(wèi)生器具（大小便器、洗手盆）

c.排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）

d.通氣系統(tǒng)（通風設(shè)備及其電氣控制）

(3)污水池、化糞池、隔油池及隔油井

4、消防系統(tǒng)：

(1)報警系統(tǒng)：

a.火災報警控制器；

b.火災探測器（感煙探測器、感溫探測器、復合探測器、氣體探測器、其他探測器）；

c.模塊。

e.手動火災報警按鈕

f.警鈴

g.輔助指示裝置

h.隔離器

i.消防緊急電話

j.電梯回降控制系統(tǒng)

k.停非消防電裝置

l.應急廣播設(shè)備

(2)滅火系統(tǒng)

a.自動噴淋滅火系統(tǒng)

①噴淋泵

②濕式報警閥

③水流指示器、檢修閥

④噴淋頭

⑤監(jiān)控閥

⑥壓力繼電器

⑦水力警鈴

⑧延遲器

⑨試驗及泄漏裝置

⑩管網(wǎng)及閥門

⑾壓力表

b.消火栓子系統(tǒng)

①消防水泵

②穩(wěn)壓泵

③氣壓罐

④消火栓

⑤接合器

⑥消防水箱

⑦管網(wǎng)及閥門

⑧壓力表

c.氣體滅火

①容器

②瓶頭閥

③釋放閥

④噴嘴

⑤配管

⑥檢測控制器

⑦失重裝置

d.泡沫滅火

e.滅火器具

①粉末滅火器

②其他滅火器具

(3)防火分區(qū)

a.風機（正壓送風機、排煙風機）

b.風道

c.送、排風閥、余壓閥

d.防火卷簾、防火門（含閉門器）

e.防煙垂壁

f.控制系統(tǒng)

(4)安全疏散系統(tǒng)

a.疏散指示燈

b.應急照明

5、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）：

(1)傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；

(2)控制設(shè)備：電子警察、攝像機、監(jiān)視器、錄像機、云臺、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其它；

(3)對講系統(tǒng)；監(jiān)聽系統(tǒng)、對講機、系統(tǒng)管理機、門鈴、可視對講、其它；

(4)周邊器材；控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其它；

(5)安防軟件；報警軟件、監(jiān)控軟件、其它；

(6)防盜報警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統(tǒng)、感應器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破碎探測器、其它；

(7)門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它；

(8)其它產(chǎn)品：安全防護產(chǎn)品、珠寶柜臺 、金庫保險、其它。

6、運輸（電梯）系統(tǒng)：　

⑴垂直提升機（客梯）

⑵專用貨梯

⑶消防電梯

⑷病床電梯

⑸觀光電梯

⑹扶梯

⑺水平輸送梯

⑻其它提升設(shè)備（液壓升降平臺、高空作業(yè)車、吊船）

⑼電氣控制系統(tǒng)

7、樓宇機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）：

⑴機電自控系統(tǒng):

a.機電自控計算機、軟件、打印機、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機）；

b.傳感器、電動（磁）閥等執(zhí)行機構(gòu)器件、及配套專用控制柜（箱）；

⑵家庭電器自動化系統(tǒng)。

⑶自動抄表系統(tǒng)。

⑶防煤氣泄漏系統(tǒng)。

8、通訊系統(tǒng)：

語音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、電話信息服務(wù)系統(tǒng)、傳真信箱系統(tǒng)、可視電話系統(tǒng)（無線對講機、無線電臺、天線、移動通訊設(shè)備、交換機、電話機、通訊線纜、管井、電源、計費系統(tǒng)）。

9、計算機與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：

⑴綜合布線；

⑵計算機網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；

⑶交換機、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS電源；

⑷信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。

10、視聽廣播會議系統(tǒng)：包括會議系統(tǒng) 會議討論系統(tǒng)、會議同聲傳譯系統(tǒng)、會議表決系統(tǒng)。

⑴共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；

⑵周邊（調(diào)音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）；

⑶功放（專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）；

⑷音箱（專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

⑸視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）；

⑹音源（卡座、CD機、收音頭、MD機、DVD機、點歌機）；

⑺輔助設(shè)備（機柜、話筒、耳機、線材）；

⑻同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機、接收機 、輻射機、系統(tǒng)主機（標準、加強型 、標準數(shù)字化型、加強型數(shù)字化型）、耳機、電纜、分路器)；

⑼電視系統(tǒng)：包括有線電視、衛(wèi)星電視系統(tǒng)；

11、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)：

房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護欄及圍墻等。

（二）物業(yè)設(shè)施臺帳的格式和內(nèi)容

物業(yè)設(shè)施臺帳的建立已成為樓宇設(shè)備設(shè)施管理工作的主要內(nèi)容之一，臺帳是設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)、運行管理工作和設(shè)備標掛設(shè)備卡片工作的基礎(chǔ)，因此物業(yè)設(shè)施臺帳的格式和內(nèi)容既要規(guī)范、詳細，又要科學、準確。針對當前各單位的物業(yè)設(shè)施臺帳存在格式不一、內(nèi)容凌亂的問題，我們有必要對其作出統(tǒng)一性。

任何事物都是個性與共性的統(tǒng)一體，其物業(yè)設(shè)施臺帳的格式和內(nèi)容在遵循其統(tǒng)一性原則的基礎(chǔ)上肯定存在一定的差異性。即不同系統(tǒng)、不同專業(yè)的物業(yè)設(shè)施臺帳的格式和內(nèi)容的建立也要根據(jù)不同性質(zhì)進行變化，有一定的針對性?，F(xiàn)物業(yè)管理走專業(yè)化道路，所管轄范圍較廣，其設(shè)備設(shè)施管理的著重點不同，受其特定性質(zhì)的影響，其臺帳的格式和內(nèi)容的建立必將存在差異，所要求應按其特定的變化，強調(diào)其針對性。

物業(yè)設(shè)施臺帳的格式和內(nèi)容既要強調(diào)其統(tǒng)一性，又要注重其針對性，只有把兩者相結(jié)合起來，才能建立好一個規(guī)范、科學的物業(yè)設(shè)施臺帳，才能全面提升物業(yè)設(shè)施臺帳的管理水平，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理的專業(yè)水平。

根據(jù)不同分類，物業(yè)設(shè)施臺帳格式包括以下內(nèi)容：

1、設(shè)備的規(guī)格型號；

2、設(shè)備的名稱；

3、制造單位；

4、出廠日期及編號；

5、設(shè)備的技術(shù)規(guī)范；

6、安裝地點（部位）；

7、數(shù)量；

8、特別備注等。

設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄要做到詳盡、準確，以便為該設(shè)備建立最有價值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺帳具體內(nèi)容至少包括5個方面：

1、檢修記錄：包括設(shè)備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報告等；

2、系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項目等；

3、技術(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運行方式的調(diào)整；

4、變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項目增減等；

5、運行記錄：包括調(diào)試記錄、投運日期、運行狀態(tài)、運行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。

（三）物業(yè)設(shè)施資料參數(shù)的收集

物業(yè)設(shè)施臺帳的建立、記錄、管理必須堅持持之以恒，為日后設(shè)備設(shè)施管理過程中提供最有價值的原始數(shù)據(jù)，才更有效地達到設(shè)備設(shè)施管理目標。

（四）物業(yè)設(shè)施臺帳填寫要求

1、臺帳的變更記錄工作必須完整性、及時性、長久性；

2、必須用鋼筆填寫，藍、黑墨水均可，書寫要工整、清晰；

3、填報數(shù)據(jù)一律用阿拉伯數(shù)字，文字說明一律用漢字；

4、大型設(shè)備按統(tǒng)一表格規(guī)范填寫；小型設(shè)備或小部件可另作表格記錄，但表格要規(guī)范，記錄必須要詳盡。

（五）物業(yè)設(shè)施臺帳的管理要求

1、專人管理

所管轄的建筑物所配套設(shè)施的工程部主管全面負責其設(shè)施臺帳的建立、填寫、變更記錄及管理工作；

2、物業(yè)設(shè)施臺帳的變更記錄的及時性：

當設(shè)施出現(xiàn)故障維修、技術(shù)改造及變更時，必須在設(shè)施對應的臺帳進行及時的變更記錄。

3、物業(yè)設(shè)施臺帳的完整性：

一套好的物業(yè)設(shè)施臺帳必須有一個完整性，對于設(shè)施平時的定期保養(yǎng)、維修、技術(shù)改造、變更及運行、報廢等記錄必須詳盡、完整。一臺設(shè)備出現(xiàn)故障，必須按照設(shè)備事故處理的表格填寫（見附表一、二、三），做到發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。記錄要形成一個閉環(huán)，按設(shè)備管理的一整套表格規(guī)范記錄。

4、進行科學的管理

在設(shè)備管理現(xiàn)代化的要求下，盡能力應用電子計算機信息管理系統(tǒng)進行對整套臺帳的管理。

三

物業(yè)設(shè)施臺帳表格填寫說明

舉例如下，僅供參考

（一）物業(yè)設(shè)施臺帳

1、[隸屬系統(tǒng)]：按設(shè)備設(shè)施專業(yè)用途為：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、樓宇機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計算機與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。

2、[隸屬項目]：為各大系統(tǒng)的子系統(tǒng)，例：給水泵控制箱隸屬項目為給水子系統(tǒng)；排水控制箱隸屬項目為排水子系統(tǒng)。

3、[檔案號]：根據(jù)設(shè)備所屬建筑物名稱、設(shè)備系統(tǒng)、臺帳建立日期編號。例:廣發(fā)銀行大廈1號變壓器檔案號編寫為：GF/B-04-01（04－表示臺帳建立日期為2004年、01－表示1號變壓器）。

4、[設(shè)備名稱]、[規(guī)格型號]、[出廠日期]、[產(chǎn)地]、[出廠編號]、[投運日期]、[安裝位置]、[設(shè)施價格]、[數(shù)量]：是根據(jù)設(shè)備本身相關(guān)資料的有效參數(shù)的填寫。

5、[設(shè)備代碼]

6、[用途及銜接關(guān)系]：記錄設(shè)備的用途及設(shè)備的上下級位置。如：用戶配電箱的用途及銜接關(guān)系記錄為控制××樓××號房用電電源，上級為×樓低壓配電房××號配電柜，下級為×樓××號房電源箱。

7、[設(shè)施主要參數(shù)摘錄]：即本表格對應的設(shè)施本身的主要參數(shù)的記錄。如：水泵的揚程、流量、轉(zhuǎn)速、電機功率、重量等。

8、[附屬設(shè)施主要零配件部件及其參數(shù)]：指本表格對應的設(shè)施配套的附屬設(shè)施及主要零部件。如:水泵配套電機的有關(guān)參數(shù)、電氣控制部分的主要元件型號數(shù)量；空調(diào)風柜配套的電機有關(guān)參數(shù)、皮帶規(guī)格型號及電氣控制部分的主要元件型號數(shù)量等。對于數(shù)目較多，而參數(shù)要求記錄要詳細的附屬設(shè)施，則可另設(shè)表格記錄，記錄后附在對應設(shè)施系統(tǒng)的臺帳冊后面。如給排水、空調(diào)系統(tǒng)的閥門和各系統(tǒng)設(shè)施控制配電箱等。

9、[備注]：填寫本表格對應的設(shè)施本身參數(shù)及附屬設(shè)施主要零配件部件參數(shù)的變更記錄及其它記錄。

10、本表格是一套臺帳表格對應一臺設(shè)備。

（二）物業(yè)設(shè)施年度綜合評價表

1、[設(shè)施代碼]：對應[物業(yè)設(shè)施臺帳]的設(shè)施代碼號。

2、[運行情況評審]：以本設(shè)施年度為單位進行其運行的綜合評價。

3、[保養(yǎng)情況評審]：以本設(shè)施年度為單位進行其系統(tǒng)保養(yǎng)的綜合評價。

4、[評審人]：所負責管轄本設(shè)施的工程部主管。

5、[審核人]：所負責管轄本設(shè)施的物業(yè)主任。

6、本表格每年進行一次有關(guān)的綜合評價記錄。

（三）附錄

1、[隸屬檔案號]：對應[物業(yè)設(shè)施臺帳]的檔案號。

2、表格記錄內(nèi)容：是本設(shè)施及附屬設(shè)施參數(shù)在[物業(yè)設(shè)施臺帳]表內(nèi)沒有位置記錄的情況下記錄在本表格。另還可以附貼本設(shè)施相應的有關(guān)重要照片。

3、本表格是在有記錄的情況下才附到對應的[物業(yè)設(shè)施臺帳]表格后。