房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用如何劃分?

　　在檢查企業(yè)的財(cái)務(wù)工作中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員將公司發(fā)生的全部的費(fèi)用計(jì)入到開(kāi)發(fā)間接費(fèi)科目中，和財(cái)務(wù)人員溝通，得知房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本能夠加計(jì)扣除，計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)對(duì)企業(yè)有利，那么這種處理方式是否可行呢?今天和大家討論分析。

　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi),指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。

　　管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。包括的具體項(xiàng)目有:

　　企業(yè)董事會(huì)和行政管理部門(mén)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的,或者應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電費(fèi)、綠化費(fèi)、管理人員工資及福利費(fèi)等。

　　根據(jù)以上描述，顧名思義開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用，而管理費(fèi)用是為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。但是在實(shí)務(wù)操作中，兩者并沒(méi)有嚴(yán)格的區(qū)分，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)核算中也是摸棱兩可，完全憑感覺(jué)入賬。

　　謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)人員會(huì)將與項(xiàng)目直接有關(guān)的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，而將大部分的費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。很大一部分“好心”的財(cái)務(wù)人員，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本可以享受加計(jì)扣除的利好政策，因此將少量的費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用，而將大部分費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)科目。這兩種處理方式實(shí)務(wù)中均存在，那么企業(yè)究竟應(yīng)該選擇哪種方式呢，通過(guò)以下分析可以得出結(jié)論：

　　財(cái)務(wù)、賬務(wù)的處理是由相關(guān)的合同、憑據(jù)和文件決定的。文件、附件、會(huì)計(jì)憑證三者的核心內(nèi)容必須一致、相互印證、相互支撐，這是財(cái)務(wù)賬務(wù)處理正確的前提和保證。財(cái)務(wù)人員將哪些費(fèi)用計(jì)入到開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、哪些費(fèi)用計(jì)入到管理費(fèi)用，只要企業(yè)提供文件支撐且理由合理，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般都是認(rèn)可的。因此可以由公司出具成立項(xiàng)目部的通知，該通知應(yīng)包括項(xiàng)目部成立時(shí)間、項(xiàng)目部職責(zé)、工作范圍、人員組成及崗位設(shè)置以及撥付項(xiàng)目部使用的固定資產(chǎn)明細(xì)等。財(cái)務(wù)人員以此通知作為兩者劃分的依據(jù)，項(xiàng)目部發(fā)生的費(fèi)用以及項(xiàng)目部使用的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用等計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，其余費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。

　　通過(guò)以上分析，謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)人員和“好心”的財(cái)務(wù)人員的做法均不符合常理，謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)人員將大部分費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用，造成開(kāi)發(fā)成本的減少，增加了企業(yè)的土地增值稅稅負(fù);“好心”的財(cái)務(wù)人員看似增加了開(kāi)發(fā)成本金額，但是由于沒(méi)有充分的證據(jù)鏈條支撐導(dǎo)致清算時(shí)得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，實(shí)質(zhì)上又增加了企業(yè)的稅負(fù)。

　　地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)累計(jì)下來(lái)也是一筆不小的金額，將會(huì)影響土地增值稅的計(jì)算繳納，財(cái)務(wù)應(yīng)準(zhǔn)確的核算管理費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，在日常核算時(shí)不僅要有理有據(jù)，還應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

　　1.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前發(fā)生的與項(xiàng)目直接有關(guān)的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，竣工驗(yàn)收后發(fā)生的費(fèi)用只能計(jì)入管理費(fèi)用，除非有資料證明該支出是為項(xiàng)目直接發(fā)生的，企業(yè)若有大額的費(fèi)用支出，應(yīng)保留相關(guān)證明資料。

　　2.招待費(fèi)用只能計(jì)入期間費(fèi)用，銷(xiāo)售人員發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用，行政管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。

　　來(lái)源：中道財(cái)稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用的區(qū)別

　　房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員在日常核算過(guò)程中，很難準(zhǔn)確區(qū)分和把握“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”之間的異同，直至稅務(wù)檢查環(huán)節(jié)被提醒核算有誤才進(jìn)行調(diào)整。那么，財(cái)務(wù)人員自身身清楚辨別兩者之間的區(qū)別是至關(guān)重要的，本文將從多角度出發(fā)，為您梳理這兩個(gè)會(huì)計(jì)科目的核算與歸集要點(diǎn)。

　　我們從概念出發(fā)，了解這兩個(gè)科目到底在核算什么內(nèi)容?

　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　這一類(lèi)費(fèi)用屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的，但是很難精準(zhǔn)歸集于某一項(xiàng)具體的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本當(dāng)中。

　　所以，為了便于會(huì)計(jì)核算，先將這一類(lèi)費(fèi)用統(tǒng)一歸集至“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，再分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

　　管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，其屬于期間費(fèi)用范疇，在發(fā)生的當(dāng)期就計(jì)入當(dāng)期損益。期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目的管理費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)后該科目應(yīng)無(wú)余額。

　　那么，“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”的異同個(gè)如何區(qū)分呢?小編整理成表格的形式便于大家理解。

　　區(qū)分核心要點(diǎn)：通常以有無(wú)開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立機(jī)構(gòu)來(lái)確定的，具體情況需要參照相關(guān)資料來(lái)進(jìn)一步的判定。

　　來(lái)源：焦點(diǎn)財(cái)稅

房地產(chǎn)企業(yè)辦理兩書(shū)的費(fèi)用究竟是應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)還是銷(xiāo)售費(fèi)用?

　　問(wèn)題：請(qǐng)問(wèn)老師，房地產(chǎn)企業(yè)辦理兩書(shū)的費(fèi)用究竟是應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)還是銷(xiāo)售費(fèi)用?

　　DJZ回復(fù)：應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)辦理的兩書(shū)是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，是指房子竣工驗(yàn)收之后、交付業(yè)主之前出具的質(zhì)量證明和說(shuō)明。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南—會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》的規(guī)定，銷(xiāo)售費(fèi)用是指企業(yè)銷(xiāo)售商品和材料、提供勞務(wù)的過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等以及為銷(xiāo)售本企業(yè)商品而專(zhuān)設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)(含銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等)的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)兩書(shū)費(fèi)用是銷(xiāo)售房屋過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，是向業(yè)主兌現(xiàn)銷(xiāo)售承諾所提供必要書(shū)面資料發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用。

　　來(lái)源：德居正財(cái)稅咨詢(xún)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理與稅法差異

　　近期，筆者在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)稽查時(shí)，發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在賬務(wù)處理時(shí)將開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃費(fèi)、審批費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)、腳手架、竹搭、安全網(wǎng)、消防設(shè)施費(fèi)用、測(cè)量費(fèi)先計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，后結(jié)轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)成本中，筆者認(rèn)為賬務(wù)處理存在不妥之處，按照房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用，其中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資和福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，但在實(shí)際工作中，除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)外，企業(yè)很難劃清管理費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的界線，

因此，除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)外列作開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用外，其余費(fèi)用往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織其開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。若企業(yè)建立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，則所發(fā)生的費(fèi)用計(jì)處開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，貸：應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、累計(jì)折舊、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。期末，借方歸集的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、貸記本科目，該科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位部門(mén)分公司設(shè)置明細(xì)帳。企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，計(jì)入管理費(fèi)用。

　　關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的稅務(wù)處理，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào))中規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。

對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象;當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象，同時(shí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。

其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中;共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象(項(xiàng)目)占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅簩?duì)屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對(duì)象。對(duì)屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅缓笤賹?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　可見(jiàn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，首先要正確界定計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的范圍，明確哪些項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，哪些應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用;其次，會(huì)計(jì)與稅法對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的處理原則是一致的，即按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則及按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象。再次，現(xiàn)行稅法并未對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及定義作出解釋?zhuān)裕跁?huì)計(jì)核算中，財(cái)務(wù)人員遵循房地產(chǎn)行業(yè)一般處理原則進(jìn)行核算即可，同時(shí)在財(cái)務(wù)核算中不要混淆開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用的界限，將應(yīng)列入開(kāi)發(fā)成本的支出列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用不符合會(huì)計(jì)成本核算的要求，而將應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的支出直接列入期間費(fèi)用，則不但影響成本核算，還影響了當(dāng)期企業(yè)所得稅，實(shí)質(zhì)上是偷稅行為，因此，財(cái)務(wù)人員應(yīng)正確核算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，避免因不恰當(dāng)?shù)某杀举M(fèi)用核算給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。

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