漫畫/李曉軍

● 種種不滿之下，不少居民提出更換物業(yè)服務(wù)公司。然而，更換物業(yè)并不容易。不僅有網(wǎng)友在社交平臺上發(fā)文吐槽“換物業(yè)難”，而且因更換物業(yè)引發(fā)糾紛的案件也屢見報(bào)端

● 現(xiàn)實(shí)中物業(yè)更換難的原因主要有三個方面：業(yè)主參與度不高，無法啟動或完成規(guī)定的表決條件；原物業(yè)公司拒不退場，導(dǎo)致新物業(yè)公司因長時間無法進(jìn)場而不再同意履行物業(yè)服務(wù)合同；原物業(yè)公司涉及大量歷史遺留問題尚未解決，新物業(yè)公司難以平衡資金，接管即虧損，致積極性不高

本報(bào)見習(xí)記者 孫天驕

本報(bào)記者 陳 磊

“垃圾遍地，夏天氣味異常難聞；小區(qū)車流量不加控制，居民安全難以保障；電梯等硬件設(shè)施動不動就壞，極其影響日常生活……”

10月22日10時許，《法治日報(bào)》記者來到北京市朝陽區(qū)某小區(qū)，見到了該小區(qū)居民范臻（化名）。年近七旬的范臻是該小區(qū)九單元7樓的住戶，說起小區(qū)物業(yè)的種種不是，頗為激動。她告訴記者，大家對物業(yè)服務(wù)不滿已有多年，曾不止一次想過更換物業(yè)服務(wù)公司，但最終都以失敗告終。

“換個物業(yè)為什么那么難？”范臻不禁發(fā)出這樣的感嘆。

和范臻有著相同煩惱的人不在少數(shù)。不僅有網(wǎng)友在社交平臺上頻頻發(fā)文吐槽“換物業(yè)難”，而且因更換物業(yè)引發(fā)糾紛的案件也屢見報(bào)端。

多位受訪專家認(rèn)為，雖然目前更換物業(yè)有較為規(guī)范的辦理流程，但辦理流程的各個環(huán)節(jié)都可能遇到障礙，并且即使完成了物業(yè)變更程序，原物業(yè)公司退出小區(qū)仍然可能出現(xiàn)各種變數(shù)。這些綜合因素導(dǎo)致更換物業(yè)難，要想改善這一情況，需從完善立法、強(qiáng)化監(jiān)管、提升業(yè)主組織能力等多個方面著手。

物業(yè)失職業(yè)主不滿

想要更換處處受限

“就是這個電梯，動不動就罷工，要么沒人管，要么隨便修修。你看，這兩天又壞了，高樓層的人只能爬樓梯，太影響日常生活了。”范臻將記者帶至其所住單元樓前，指著里面的一部電梯說。記者注意到，該電梯按鍵顯示屏幕呈黑色，正處于停用狀態(tài)。

據(jù)范臻介紹，電梯不僅時不時罷工，而且電梯內(nèi)部裝置破舊不堪，電梯轎廂頂上甚至能看到裂痕。居民和物業(yè)服務(wù)公司多次交涉更換和維修電梯的事宜，物業(yè)每次都是敷衍了事。

除了電梯外，該小區(qū)居民對物業(yè)服務(wù)的不滿還涉及多個方面。小區(qū)多個單元樓前有垃圾安置點(diǎn)，記者在現(xiàn)場看到，這些安置點(diǎn)不僅堆滿了垃圾，地上還灑著各種雜質(zhì)和液體，散發(fā)著刺鼻氣味。更令小區(qū)居民怨聲載道的是，小區(qū)內(nèi)開設(shè)多個商超、飯店，而小區(qū)未設(shè)置門禁，外來車輛和人員可以隨意進(jìn)出，增加了安全隱患。

種種不滿之下，不少居民提出更換物業(yè)服務(wù)公司。然而，更換物業(yè)并非易事。

范臻所在小區(qū)早在幾年前就成立了業(yè)委會，2021年，業(yè)委會應(yīng)居民訴求提出更換物業(yè)服務(wù)公司，但該小區(qū)為老舊小區(qū)，業(yè)主多為老年人，還有一些業(yè)主不在小區(qū)居住，人很難聚齊，導(dǎo)致業(yè)主大會無法順利組織召開，更不用提之后的進(jìn)一步表決更換物業(yè)程序了。

記者在多個社交平臺上以“換物業(yè)”“物業(yè)更換”“換物業(yè)難”等作為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，發(fā)現(xiàn)大量網(wǎng)友吐槽所在小區(qū)物業(yè)服務(wù)差，想要更換物業(yè)公司難。網(wǎng)友“書兮”發(fā)文稱：“我們小區(qū)因?yàn)閷ξ飿I(yè)服務(wù)不滿，去年千辛萬苦成立了業(yè)委會準(zhǔn)備啟動換物業(yè)的程序。然而現(xiàn)在9個月過去了，依然毫無進(jìn)展。業(yè)委會剛成立內(nèi)部就分裂，志愿者也各有想法，不少業(yè)主參與積極性不高，決策比想象的難太多了?！?/p>

受訪專家介紹，根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)，小區(qū)居民有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)公司。目前我國對于物業(yè)更換流程的規(guī)定應(yīng)參照民法典和物業(yè)管理?xiàng)l例中有關(guān)對于業(yè)主共同事項(xiàng)的表決規(guī)定。

華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法告訴記者，通常，如果小區(qū)需要更換物業(yè)，首先得成立業(yè)主委員會。成立業(yè)委會需要得到街道和社區(qū)的同意，并召開業(yè)主大會。之后，由業(yè)委會提議召開業(yè)主大會表決解聘物業(yè)服務(wù)公司并選聘新物業(yè)，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)在作出決議后及時書面告知原物業(yè)服務(wù)公司并要求其轉(zhuǎn)交相關(guān)物業(yè)管理資料。表決時，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。由業(yè)主組織與新選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同，最后是新選聘的物業(yè)服務(wù)公司與原物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行交接。

實(shí)踐中，小區(qū)真正操作更換物業(yè)流程時，也可能處處受限。

北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜說，現(xiàn)實(shí)中物業(yè)更換難的原因主要有三個方面：業(yè)主參與度不高，一些小區(qū)未成立業(yè)主委員會，無法有效組織召開業(yè)主大會，或部分業(yè)主對更換物業(yè)持觀望或漠視態(tài)度，不積極參與，無法啟動或完成規(guī)定的表決條件；原物業(yè)公司拒不退場，其基于多方利益因素考慮，以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒不與新物業(yè)公司辦理交接手續(xù)，阻撓新物業(yè)公司進(jìn)場服務(wù)，導(dǎo)致新物業(yè)公司因長時間無法進(jìn)場而不再同意履行物業(yè)服務(wù)合同；原物業(yè)公司涉及大量歷史遺留問題尚未解決，新物業(yè)公司難以平衡資金，接管即虧損，致積極性不高。

新舊物業(yè)交接不暢

矛盾糾紛時有發(fā)生

在更換物業(yè)問題上，比業(yè)主合意更難的，可能是新舊物業(yè)的交接問題。

陜西省西安市一小區(qū)居民因不滿物業(yè)服務(wù)，于2018年8月就成立了業(yè)委會，為更換物業(yè)公司，2020年9月，該小區(qū)業(yè)委會聘請律師指導(dǎo)召開業(yè)主大會，以符合法律規(guī)定的業(yè)主表決比例，通過了與原物業(yè)公司解聘的決議。之后，通過招投標(biāo)，公開選聘了新的物業(yè)公司，并于2021年1月4日與新物業(yè)簽訂了服務(wù)合同。

然而，2021年1月至2022年3月，原物業(yè)公司一直拒不退出，新物業(yè)公司也難以入場。其間還發(fā)生了個別業(yè)主不同意而起訴業(yè)委會，原物業(yè)不配合離場威脅業(yè)委會和業(yè)主等事件，愈發(fā)阻礙新老物業(yè)公司之間的順利交接。一直拖了一年多時間，經(jīng)過多方協(xié)調(diào)，原物業(yè)公司才退出，之后新物業(yè)正式入駐小區(qū)。

事實(shí)上，近年來因更換物業(yè)而引發(fā)的居民、原物業(yè)公司、新物業(yè)公司之間的矛盾糾紛頻繁發(fā)生，不時出現(xiàn)小區(qū)民主決議選出新物業(yè)公司后原物業(yè)公司拒絕退場的情況。

記者在中國裁判文書網(wǎng)上以“更換物業(yè)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，共得到2706條檢索結(jié)果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些案例中涉及“交接”問題的有743件。

從案件情況來看，原物業(yè)公司拒絕交接的理由主要為費(fèi)用問題，包括物業(yè)費(fèi)交納情況、小區(qū)設(shè)施維修費(fèi)用等。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會常務(wù)理事、海潤天睿律師事務(wù)所合伙人包華分析，之所以出現(xiàn)上述問題，是因?yàn)樾吕衔飿I(yè)公司交接缺少明確的流程規(guī)范支持，交接雙方的權(quán)利義務(wù)無法通過流程得到保障，其中就包括原物業(yè)服務(wù)公司退出前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取存在較大困難。

楊勤法說，新物業(yè)服務(wù)公司如果強(qiáng)行接管，可能會和原物業(yè)服務(wù)公司產(chǎn)生直接沖突，不利于化解業(yè)主和原物業(yè)服務(wù)公司的糾紛。

近日，浙江省紹興市柯橋區(qū)鑒湖街道彩虹名家小區(qū)就發(fā)生了新老物業(yè)交接僵局。

據(jù)公開報(bào)道，小區(qū)原本的物業(yè)服務(wù)公司合同已于今年9月30日到期。到期后業(yè)委會表決選出了新物業(yè)服務(wù)公司，并安排雙方進(jìn)行交接。然而在交接過程中，業(yè)委會提出原物業(yè)公司應(yīng)解決消防設(shè)備、地庫風(fēng)機(jī)、綠化補(bǔ)種等遺留問題，被原物業(yè)公司拒絕，新物業(yè)公司也對這些遺留問題不松口，三方僵持不下，新物業(yè)公司至今未能如約進(jìn)場。

楊勤法認(rèn)為，新舊物業(yè)公司交接難的原因是多方面的，這些問題基本來自原物業(yè)公司一方。原物業(yè)公司多以業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)、業(yè)主大會決議無效、對其決議提出異議等理由拒絕退出小區(qū)。原物業(yè)公司退出小區(qū)的過程中可能還存在拒絕移交物業(yè)服務(wù)所需的資料、拒絕辦理交接的情況以及小區(qū)相關(guān)物業(yè)服務(wù)設(shè)施移交難等問題。還可能涉及正在裝修的部分業(yè)主有遺留問題需要解決以及部分開發(fā)商存在遺留問題需要解決等。

記者了解到，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，解決新舊物業(yè)服務(wù)公司交接問題的主要渠道包括請求相關(guān)行政部門介入解決糾紛、向所在地法院提起訴訟及其他維權(quán)途徑。

孟麗娜說，原物業(yè)公司如拒不退出小區(qū)，新物業(yè)公司則不能強(qiáng)行進(jìn)行交接。司法實(shí)踐中，原物業(yè)公司以業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)為由拒絕退出，法院一般不予支持，且原物業(yè)公司無權(quán)收取其應(yīng)當(dāng)退出之后的物業(yè)費(fèi)。但如果個別業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會決議無效而訴至法院，原物業(yè)公司則常常以此為由要求等待生效裁判結(jié)果，為此可能拖延一年時間甚至更長，這將對社區(qū)生活造成不小的影響。

明確細(xì)化相關(guān)規(guī)定

避免物業(yè)“鉆空子”

據(jù)受訪專家介紹，對于物業(yè)服務(wù)交接問題，民法典及物業(yè)管理?xiàng)l例沒有具體規(guī)定，通常適用于業(yè)主共同決定的一般程序性規(guī)定。近些年來，地方性法規(guī)正在這一方面作進(jìn)一步細(xì)化探索。

如《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前6個月，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi)履行交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區(qū)域。對拒絕交接的原物業(yè)服務(wù)企業(yè)有處罰的相關(guān)規(guī)定。

浙江省杭州市2022年3月起正式施行的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理活動納入基層治理工作，根據(jù)需要建立物業(yè)管理聯(lián)席會議等制度，落實(shí)人員、經(jīng)費(fèi)，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責(zé)。同時規(guī)定物業(yè)服務(wù)人無正當(dāng)理由拒絕退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可以給予警告或者處10萬元以上30萬元以下罰款。

針對現(xiàn)有的物業(yè)更換相關(guān)規(guī)定，楊勤法指出，總體上，我國法律法規(guī)中關(guān)于指導(dǎo)業(yè)主更換物業(yè)的條文較少，與現(xiàn)實(shí)生活中廣大業(yè)主群體的迫切需求并不匹配，對于司法實(shí)務(wù)中解決物業(yè)管理糾紛的部分內(nèi)容仍然需要相關(guān)司法解釋進(jìn)行細(xì)化補(bǔ)充。

包華說，需要對拒絕交接的原物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行處罰，但也應(yīng)當(dāng)對其合法權(quán)益予以保障。對于新選聘的物業(yè)服務(wù)公司，在保障其合法權(quán)益的同時，也應(yīng)當(dāng)對其強(qiáng)行接管行為予以處罰。只有這樣，才能敦促各方自覺履行法定義務(wù)，積極行使法定權(quán)利。此外，必須大力提升業(yè)主組織作出選聘決定的能力，積極引導(dǎo)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)參與業(yè)主組織日常工作，把問題化解在糾紛出現(xiàn)之前。

在孟麗娜看來，可以考慮提高業(yè)主委員會的成立比例，或者通過基層政府組織工作干預(yù)，以滿足召開業(yè)主大會的條件從而完成更換物業(yè)公司。通過完善《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本加以行政指導(dǎo)，如解聘原物業(yè)公司后，對新物業(yè)公司的選聘程序、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及授權(quán)招標(biāo)、起草合同、代為簽約等工作，全體業(yè)主如何進(jìn)行決策，哪些內(nèi)容經(jīng)業(yè)主大會共同決定后可授權(quán)完成選聘工作，哪些內(nèi)容須事先經(jīng)業(yè)主大會決策后才能啟動招標(biāo)工作。

“可以從法律服務(wù)方面著手，通過社區(qū)指導(dǎo)、法律服務(wù)人員輔助的模式協(xié)助有需求的業(yè)主完成物業(yè)更換。由業(yè)委會聘用律師完成招投標(biāo)、草擬物業(yè)服務(wù)方案等專業(yè)工作?！睏钋诜ńㄗh。

楊勤法提出，政府相關(guān)部門應(yīng)加大對物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)的備案流程和監(jiān)管力度，制定清晰明確的物業(yè)管理活動標(biāo)準(zhǔn)，減少物業(yè)服務(wù)公司“鉆空子”行為。探索建立類似物業(yè)公司資質(zhì)查詢平臺的業(yè)主便民投訴通道，使物業(yè)服務(wù)公司受到綜合性、多主體的監(jiān)督。持續(xù)整頓物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場風(fēng)氣，在建設(shè)單位選擇前期物業(yè)的公開招標(biāo)階段就加強(qiáng)行政力量的監(jiān)督，杜絕串通投標(biāo)等違法現(xiàn)象，避免一些物業(yè)服務(wù)公司串通甚至壟斷所在地區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動導(dǎo)致業(yè)主更換物業(yè)無實(shí)質(zhì)性作用。

“在社會層面，廣大業(yè)主也應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)維權(quán)意識和法律素養(yǎng)，業(yè)委會可以定期組織安排普法教育活動，以便需要更換物業(yè)時流程更順暢。”楊勤法說。

來源： 法治日報(bào)