第三節(jié)、景區(qū)開發(fā)的工作流程
一、景區(qū)開發(fā)的階段劃分：
旅游景區(qū)的開發(fā)工作，按開發(fā)工作順序和工作內(nèi)容，主要分為：策劃規(guī)劃階段、可行決策階段、開發(fā)實施階段三個階段。
一)、策劃規(guī)劃階段：
策劃規(guī)劃的目的是為項目確定明確的資源定位、市場定位、產(chǎn)品定位，使項目開發(fā)有科學(xué)的依據(jù)，減少盲目性和投資風(fēng)險，同時指導(dǎo)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的編制。
在這一階段要對景區(qū)開發(fā)項目的方向及主要內(nèi)容進行分析，提出富有創(chuàng)意的策劃方案，以實現(xiàn)景區(qū)項目的最佳開發(fā)方式，對項目的態(tài)勢及優(yōu)劣勢進行評估，確定項目建設(shè)的方向。
二)、可行決策階段：
1、編制項目建議書：是建設(shè)具體項目的建議文件，是基本建設(shè)程序中最初階段的工作和投資決策前對擬建項目的輪廓設(shè)想。主要作用是對擬建設(shè)的項目的初步說明，論述建設(shè)的必要性、條件的可行性和獲得的可能性，供決策者進行參考。
2、編制可行性研究報告：可行性研究報告是建議書批準(zhǔn)后確定項目立項、項目建設(shè)、投資融資、編制設(shè)計文件和項目最終決策的重要依據(jù)。要求報告必須有相當(dāng)?shù)纳疃群蜏?zhǔn)確性。
報告完成后，進入項目的立項報批階段，項目必須在具有相應(yīng)資質(zhì)的單位批準(zhǔn)后方可進行后續(xù)操作；然后編制設(shè)計計劃任務(wù)書，報請相關(guān)職能部門審批。
三)、開發(fā)實施階段：
1、實施準(zhǔn)備階段：應(yīng)按照用地基本需要和特殊用途對用地進行工程地質(zhì)勘察，對建設(shè)項目進行初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程預(yù)算編制等。
2、進入實施階段：要辦理建設(shè)用地許可證，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并進行建設(shè)項目的招投標(biāo)管理、領(lǐng)取建筑工程施工許可證，進行施工、竣工驗收和項目后評價等。
二、景區(qū)開發(fā)的主要流程：
1、投資決策評價：
2、簽定開發(fā)合同：
3、搭建管理架構(gòu)：
4、產(chǎn)品策劃設(shè)計：
5、進行開發(fā)規(guī)劃：
6、建筑施工設(shè)計：
7、辦理審批事項：
8、資金運作招商：
9、建設(shè)準(zhǔn)備施工：
10、開業(yè)籌備運作：
三、景區(qū)開發(fā)的工作節(jié)點：
一)、投資決策評價：
投資決策中，最重要的是對景區(qū)資源及開發(fā)價值進行整體評價。投資商在與景區(qū)所有者簽訂合同前，應(yīng)聘請旅游專家，對資源、市場、交通、環(huán)境、政策等評估后，提交一份《旅游項目投資可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據(jù)。
二)、簽定開發(fā)合同：
第一，了解國家的相關(guān)政策依據(jù)。
第二、商談地方的針對扶持方案。
第三，提供必要的經(jīng)驗技術(shù)基礎(chǔ)。
第四，界定明確的景區(qū)開發(fā)范圍。
三)、搭建管理架構(gòu)：
合同簽定后，運營方（即原來的投資方，合同簽訂后，投資方就轉(zhuǎn)變?yōu)榱诉\營方）應(yīng)立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的管理構(gòu)架與管理制度。管理構(gòu)架應(yīng)包括前期工作部、建設(shè)管理部、開業(yè)運營部三方面。
四)、產(chǎn)品策劃設(shè)計：
產(chǎn)品策劃（項目設(shè)計）及項目運作策劃不同于旅游規(guī)劃，主要用來解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問題。
（編者：王建立）
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