第三節(jié)、景區(qū)開(kāi)發(fā)的工作流程
一、景區(qū)開(kāi)發(fā)的階段劃分：
旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)工作，按開(kāi)發(fā)工作順序和工作內(nèi)容，主要分為：策劃規(guī)劃階段、可行決策階段、開(kāi)發(fā)實(shí)施階段三個(gè)階段。
一)、策劃規(guī)劃階段：
策劃規(guī)劃的目的是為項(xiàng)目確定明確的資源定位、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有科學(xué)的依據(jù)，減少盲目性和投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)指導(dǎo)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。
在這一階段要對(duì)景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方向及主要內(nèi)容進(jìn)行分析，提出富有創(chuàng)意的策劃方案，以實(shí)現(xiàn)景區(qū)項(xiàng)目的最佳開(kāi)發(fā)方式，對(duì)項(xiàng)目的態(tài)勢(shì)及優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行評(píng)估，確定項(xiàng)目建設(shè)的方向。
二)、可行決策階段：
1、編制項(xiàng)目建議書(shū)：是建設(shè)具體項(xiàng)目的建議文件，是基本建設(shè)程序中最初階段的工作和投資決策前對(duì)擬建項(xiàng)目的輪廓設(shè)想。主要作用是對(duì)擬建設(shè)的項(xiàng)目的初步說(shuō)明，論述建設(shè)的必要性、條件的可行性和獲得的可能性，供決策者進(jìn)行參考。
2、編制可行性研究報(bào)告：可行性研究報(bào)告是建議書(shū)批準(zhǔn)后確定項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目建設(shè)、投資融資、編制設(shè)計(jì)文件和項(xiàng)目最終決策的重要依據(jù)。要求報(bào)告必須有相當(dāng)?shù)纳疃群蜏?zhǔn)確性。
報(bào)告完成后，進(jìn)入項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批階段，項(xiàng)目必須在具有相應(yīng)資質(zhì)的單位批準(zhǔn)后方可進(jìn)行后續(xù)操作；然后編制設(shè)計(jì)計(jì)劃任務(wù)書(shū)，報(bào)請(qǐng)相關(guān)職能部門(mén)審批。
三)、開(kāi)發(fā)實(shí)施階段：
1、實(shí)施準(zhǔn)備階段：應(yīng)按照用地基本需要和特殊用途對(duì)用地進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、工程預(yù)算編制等。
2、進(jìn)入實(shí)施階段：要辦理建設(shè)用地許可證，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)管理、領(lǐng)取建筑工程施工許可證，進(jìn)行施工、竣工驗(yàn)收和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)等。
二、景區(qū)開(kāi)發(fā)的主要流程：
1、投資決策評(píng)價(jià)：
2、簽定開(kāi)發(fā)合同：
3、搭建管理架構(gòu)：
4、產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)：
5、進(jìn)行開(kāi)發(fā)規(guī)劃：
6、建筑施工設(shè)計(jì)：
7、辦理審批事項(xiàng)：
8、資金運(yùn)作招商：
9、建設(shè)準(zhǔn)備施工：
10、開(kāi)業(yè)籌備運(yùn)作：
三、景區(qū)開(kāi)發(fā)的工作節(jié)點(diǎn)：
一)、投資決策評(píng)價(jià)：
投資決策中，最重要的是對(duì)景區(qū)資源及開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行整體評(píng)價(jià)。投資商在與景區(qū)所有者簽訂合同前，應(yīng)聘請(qǐng)旅游專(zhuān)家，對(duì)資源、市場(chǎng)、交通、環(huán)境、政策等評(píng)估后，提交一份《旅游項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告》或《旅游項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)價(jià)報(bào)告》，以作為決策依據(jù)。
二)、簽定開(kāi)發(fā)合同：
第一，了解國(guó)家的相關(guān)政策依據(jù)。
第二、商談地方的針對(duì)扶持方案。
第三，提供必要的經(jīng)驗(yàn)技術(shù)基礎(chǔ)。
第四，界定明確的景區(qū)開(kāi)發(fā)范圍。
三)、搭建管理架構(gòu)：
合同簽定后，運(yùn)營(yíng)方（即原來(lái)的投資方，合同簽訂后，投資方就轉(zhuǎn)變?yōu)榱诉\(yùn)營(yíng)方）應(yīng)立即著手組建開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，并建立開(kāi)發(fā)運(yùn)作的管理構(gòu)架與管理制度。管理構(gòu)架應(yīng)包括前期工作部、建設(shè)管理部、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)部三方面。
四)、產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)：
產(chǎn)品策劃（項(xiàng)目設(shè)計(jì)）及項(xiàng)目運(yùn)作策劃不同于旅游規(guī)劃，主要用來(lái)解決主題定位、市場(chǎng)定位、游憩方式設(shè)計(jì)、收入模式、營(yíng)銷(xiāo)模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等問(wèn)題。
（編者：王建立）
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