商品房預(yù)售制在過(guò)往20余年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。但不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在。

事實(shí)上，有關(guān)住房預(yù)售制的模式是否有必要改變的討論一直持續(xù)中，也有聲音認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制，實(shí)行現(xiàn)房銷售，會(huì)進(jìn)一步加劇房企的資金壓力。為此，有專業(yè)人士的建議是：不妨先調(diào)整購(gòu)房款付款方式，從購(gòu)房人“一次性全額”付款，變成按工程進(jìn)度分期付款。

商品房預(yù)售合同糾紛不斷

我國(guó)的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房賣與買受人，并由買受人支付商品房?jī)r(jià)款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應(yīng)定金或者房款，并約定將來(lái)將預(yù)售的商品房賣與買受人的一種交易形式。

其中，商品房預(yù)售是目前我國(guó)市場(chǎng)普遍認(rèn)可的房屋交易形式，商品房預(yù)售制度的實(shí)施對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著不可替代的推動(dòng)作用。但因其預(yù)售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標(biāo)的物的不確定性，使得該交易在實(shí)踐中極易產(chǎn)生糾紛。

按照北京盈科（杭州）律師事務(wù)所此前提供的數(shù)據(jù)，近十年我國(guó)以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長(zhǎng)。從2013至2017年平均漲幅達(dá)到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達(dá)40137件。在隨后的兩年間，由商品房預(yù)售帶來(lái)的合同糾紛案件的數(shù)量也只增未減。2020年度全國(guó)商品房預(yù)售合同糾紛涉訴案件雖較2019年度有所下降，但案件數(shù)也達(dá)81647件。

此次“停貸風(fēng)波”背后，亦是商品房預(yù)售制度下，多個(gè)取得預(yù)售許可的樓盤(pán)出現(xiàn)了項(xiàng)目停工、預(yù)售資金挪用、樓盤(pán)延期交付等情況。抱團(tuán)停貸的業(yè)主們面臨的處境是樓盤(pán)停工、復(fù)工遙遙無(wú)期以及沉重的房貸和月供。

該事件的發(fā)酵也引來(lái)銀保監(jiān)會(huì)的關(guān)注。7月14日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人作出回應(yīng)，表示將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國(guó)人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

沒(méi)有預(yù)售制度

就不存在“保交付”問(wèn)題？

在“停貸風(fēng)波”前，對(duì)于商品房預(yù)售制潛藏的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)早有預(yù)判。

今年兩會(huì)期間，多位全國(guó)政協(xié)委員提交圍繞商品房預(yù)售制度的提案。據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方微信號(hào)消息，今年兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫建議從完善商品房預(yù)售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

在盧天錫看來(lái)，商品房預(yù)售制度存在預(yù)售許可條件不明、門檻較低；預(yù)售合同的法律地位不明晰；預(yù)售資金監(jiān)管存在制度短板；購(gòu)房人預(yù)付款支付方式不利于保障購(gòu)房人權(quán)益；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等社會(huì)反映強(qiáng)烈、亟待推動(dòng)解決的突出問(wèn)題。

和盧天錫一樣關(guān)注商品房預(yù)售問(wèn)題的還有全國(guó)政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹。據(jù)安徽網(wǎng)報(bào)道，關(guān)于廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售的提案，周世虹已經(jīng)連續(xù)提了4年。

周世虹提到，專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)有6300多萬(wàn)套商品房已售，但未竣工交付給購(gòu)房人，有部分開(kāi)發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)上千億甚至達(dá)到萬(wàn)億以上，隨時(shí)都有引發(fā)債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

在周世虹看來(lái)，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開(kāi)發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。周世虹認(rèn)為，如果沒(méi)有預(yù)售制度，如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)將不會(huì)涉及購(gòu)房人，將不存在“保交付”等問(wèn)題，更不存在社會(huì)穩(wěn)定和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

全國(guó)政協(xié)委員、南通大學(xué)校長(zhǎng)施衛(wèi)東也向全國(guó)政協(xié)十三屆五次會(huì)議提交了《關(guān)于加強(qiáng)期房銷售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》，施衛(wèi)東建議加強(qiáng)期房銷售監(jiān)管，在銀行設(shè)立專用監(jiān)管賬戶或由住建部門成立第三方托管機(jī)構(gòu)，管理期房銷售定金，并按地區(qū)逐步取消期房制度。

全國(guó)政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明的觀點(diǎn)是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的迅猛發(fā)展，預(yù)售制這項(xiàng)原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，有助于堅(jiān)持住房的消費(fèi)屬性，抑制其資本屬性過(guò)熱帶來(lái)的泡沫。他認(rèn)為，房地產(chǎn)是民生問(wèn)題，在中國(guó)家庭資產(chǎn)配置中，79%由房地產(chǎn)構(gòu)成。房地產(chǎn)的健康發(fā)展，對(duì)提高人民生活的幸福感具有舉足輕重的地位和作用。

據(jù)封面新聞報(bào)道，這也是張建明第三次把取消房屋預(yù)售制的相關(guān)建議帶上全國(guó)兩會(huì)。

從“一次性全額”

變成按工程進(jìn)度分期付款

近些年來(lái)，對(duì)于是否要取消預(yù)售制這一問(wèn)題也引發(fā)各方爭(zhēng)論。《人民日?qǐng)?bào)》也在2018年9月發(fā)布《取消商品房預(yù)售制，調(diào)研可先行》一文中提到：取消預(yù)售制，長(zhǎng)期看或不可避免。

在北京盈科（杭州）律師事務(wù)所黨總支書(shū)記/股權(quán)高級(jí)合伙人陳少軍看來(lái)，毋庸置疑，相比房屋預(yù)售，現(xiàn)房銷售能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)房者即時(shí)拿到房屋，能夠有效避免樓盤(pán)爛尾或開(kāi)發(fā)商跑路的情況發(fā)生。商品房預(yù)售許可制度誕生于1994年，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展息息相關(guān)，該項(xiàng)制度有效解決了開(kāi)發(fā)商在商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的建設(shè)資金問(wèn)題、提高了資金使用效率、加快了商品房供應(yīng)力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的現(xiàn)狀。經(jīng)過(guò)將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預(yù)售制度”，同時(shí)出現(xiàn)的實(shí)際交付與宣傳不符、樓盤(pán)爛尾、開(kāi)發(fā)商跑路等問(wèn)題層出不窮。在目前存量房屢創(chuàng)新高的樓市大背景下，“預(yù)售制度”是否還有存續(xù)的必要，是一個(gè)客觀存在的爭(zhēng)議極大的問(wèn)題；但不可否認(rèn)的是，取消這項(xiàng)制度也會(huì)有另一層面的影響。

有聲音認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制，實(shí)行現(xiàn)房銷售，會(huì)進(jìn)一步加劇房企的資金壓力，難以保障其他項(xiàng)目順利竣工交付。

那么，面對(duì)當(dāng)前商品房預(yù)售制度突顯的問(wèn)題有何對(duì)策？

對(duì)此，盧天錫呼吁，逐步提高商品房預(yù)售許可門檻，建立商品房預(yù)售履約擔(dān)保機(jī)制，同時(shí)調(diào)整購(gòu)房款付款方式，從購(gòu)房人“一次性全額”付款，變成按工程進(jìn)度分期付款。

而這也是國(guó)外實(shí)行預(yù)售制度國(guó)家的普遍做法。以英國(guó)為例，英國(guó)期房的首付比例一般在10%-25%，在雙方簽訂購(gòu)買協(xié)議的21天內(nèi)支付首付款，在階段付款這一過(guò)程中，6-24個(gè)月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，至于購(gòu)房的尾款，則是在交房時(shí)支付房款的余額部分。

德國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)也普遍實(shí)行預(yù)售房制度，并通過(guò)簽署個(gè)性化的購(gòu)房合同和按照工程進(jìn)度分期支付購(gòu)房款，以此來(lái)化解購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之前的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。

具體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目獲得政府批準(zhǔn)之后才可以開(kāi)始銷售房屋。但是買家在購(gòu)買預(yù)售房之后并非像中國(guó)一樣在支付完部分首付款后從銀行一次性貸款支付房款，而是根據(jù)開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度在完全交房前進(jìn)行分期支付。雙方在簽署購(gòu)房合同時(shí)，買家并不需要支付購(gòu)房款，在地基動(dòng)工后支付10%，主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修開(kāi)始后再陸續(xù)支付后期資金。

如果開(kāi)發(fā)商因故延遲了工程進(jìn)度，購(gòu)房者可以和開(kāi)發(fā)商談判以推遲付款，并要求開(kāi)發(fā)商給予一定的折扣等補(bǔ)償措施。此外，如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法在合同規(guī)定的日期內(nèi)交付房屋，買家可以根據(jù)合同要求退款或者賠償。

和中國(guó)的期房售賣相比，中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以加快其資金的收回速度。但是，預(yù)售資金管理仍存在漏洞，有些爛尾樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商就是與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙，通過(guò)開(kāi)具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售監(jiān)管資金用于非建設(shè)項(xiàng)目，從而導(dǎo)致無(wú)法交付房屋，產(chǎn)生了爛尾樓。

有分析人士對(duì)澎湃新聞表示，加強(qiáng)預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管不僅可以強(qiáng)化房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力，達(dá)到“良幣驅(qū)除劣幣”的效果，更體現(xiàn)各地對(duì)防范“爛尾樓”重視程度加強(qiáng)，對(duì)于保障購(gòu)房者合法權(quán)益具有積極作用。

張建明則提到，“我們也要避免欲速則不達(dá)”，要留夠窗口期，建議在政策公布和正式施行之間，留足一定時(shí)間窗口（比如三年），給相關(guān)市場(chǎng)主體評(píng)估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實(shí)施。無(wú)論是實(shí)施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，都應(yīng)該以維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序?yàn)楦?。特別是實(shí)行預(yù)售制度時(shí)，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該秉承誠(chéng)信原則，按照合同約定及時(shí)交付房屋，應(yīng)趨利避害，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。