物業(yè)公司項目管理流程與工作標(biāo)準(zhǔn)
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（一）物業(yè)公司項目管理流程圖
（二）物業(yè)公司項目管理工作標(biāo)準(zhǔn)
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任務(wù)名稱 | 節(jié)點 | 任務(wù)程序、重點及標(biāo)準(zhǔn) | 時限 | 相關(guān)資料 |
問題提出 | E2 C2 A2 A3 B3 E3 | 程序 | 《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 | |
2 工程部日常管理發(fā)現(xiàn)問題，包括機(jī)電設(shè)備維護(hù)、公共設(shè)施維修 | ||||
2 市場部發(fā)現(xiàn)問題，包括開發(fā)商提出驗收申請、組織業(yè)務(wù)洽談 | ||||
2 其他部門發(fā)現(xiàn)問題，如環(huán)境管理部組織原理綠化活動 | ||||
2 客戶提出問題，包括房屋維修、房屋裝飾申請、室內(nèi)大型管線鋪設(shè) | ||||
2 項目總監(jiān)（市場部經(jīng)理、工程部經(jīng)理）對所提項目問題審核，組織人員參與組成項目組織 | 1個工作日 | |||
2 大型項目需要總經(jīng)理審批，指定項目總監(jiān) | 1個工作日 | |||
2 項目總監(jiān)組織相關(guān)人員組建項目組織 | 1個工作日 | |||
2 客戶建立項目組進(jìn)行合作 | ||||
重點 | ||||
2 項目總監(jiān)對所提項目問題審核 | ||||
標(biāo)準(zhǔn) | ||||
2 項目管理的時間性成本性組織性 | ||||
調(diào)查研究 | D4 E4 D5 E5 | 程序 | 一、《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 二、《物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》 | |
2 市場部組織人員進(jìn)行各種相關(guān)調(diào)研，調(diào)查開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)信息、招標(biāo)信息 | ||||
2 工程部組織各項活動準(zhǔn)備工作，針對所管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期檢修，發(fā)現(xiàn)房屋損壞或公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備需要維護(hù)，應(yīng)及早準(zhǔn)備 | ||||
2 工程部深入調(diào)查具體分析，分析轄區(qū)內(nèi)工程問題特點，制定相關(guān)解決措施，更加有效的為業(yè)主或租戶服務(wù) | ||||
2 專業(yè)部門協(xié)助調(diào)查，當(dāng)工程部不能單獨處理時，應(yīng)當(dāng)與其他部門合作，如涉及大型公共設(shè)施維修時，要和客戶服務(wù)部合作，取得業(yè)主委員會同意，爭取業(yè)主委員會參與維修設(shè)計過程 | ||||
2 其他部門提供相關(guān)資料，在工程項目施工過程中各個部門應(yīng)相互合作，信息共享 | 1個工作日 | |||
2 工程部匯總分析各項資料 | 1個工作日 | |||
重點 | ||||
2 工程部按業(yè)務(wù)分類深入調(diào)查具體分析 | ||||
標(biāo)準(zhǔn) | ||||
2 詳盡、真實、可靠 | ||||
擬訂方案 | D6 | 程序 | 《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 | |
2 工程部擬訂初步方案，在充分聽取客戶建議基礎(chǔ)上，結(jié)合自身解決問題能力制定切實可行的方案，盡量在保證質(zhì)量的前提下，壓縮工期降低成本 | ||||
2 工程部修訂完善有關(guān)規(guī)定，檢查方案的規(guī)范性、合理性 | ||||
重點 | ||||
2 工程部擬訂初步方案，在充分聽取客戶建議基礎(chǔ)上，結(jié)合自身解決問題能力制定切實可行的方案，盡量在保證質(zhì)量的前提下，壓縮工期降低成本 | ||||
標(biāo)準(zhǔn) | ||||
2 可控性、可盈利性 | ||||
方案評審 | B6 E7 | 程序 | ||
2 項目總監(jiān)提出改進(jìn)意見，檢查擬訂方案是否最優(yōu)，最大程度降低成本，或者獲得最大收益 | 1個工作日 | 《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 | ||
2 項目總監(jiān)對方案進(jìn)行審核，聽取項目經(jīng)理匯報以及建議和對于所提出問題的解釋 | 1個工作日 | |||
2 對于與公司外部人員參與的應(yīng)獲得相應(yīng)審核，主要為客戶意見，檢查重點針對方案是否全面解決了所提出的問題，以及解決方式是否滿意 | 2個工作日 | |||
2 如有重大改進(jìn)措施，需要報總經(jīng)理進(jìn)行審批 | 1個工作日 | |||
重點 | ||||
2 項目總監(jiān)提出改進(jìn)意見，檢查擬訂方案是否最優(yōu)，最大程度降低成本，或者獲得最大收益 | ||||
標(biāo)準(zhǔn) | ||||
2 方案全面、可行 | ||||
實施改進(jìn) | D8 D9 E9 E10 D10 B10 E11 D12 | 程序 | ||
2 工程部組織實施，如果涉及其他部門，應(yīng)該共同組織實施，以業(yè)務(wù)性質(zhì)確定主導(dǎo)部門，例如維修裝飾檢驗驗收一般以工程部為主導(dǎo)，如果洽談業(yè)務(wù)應(yīng)該側(cè)重經(jīng)營部，園林綠化則應(yīng)充分考慮環(huán)境管理部的作用 | 一、《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 二、《物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》 | |||
2 工程部與外部客戶共同組織實施，因為大多數(shù)項目涉及客戶（服務(wù)對象），應(yīng)努力爭取客戶共同參與到項目實施中，出現(xiàn)問題及時溝通，減少工作事務(wù)，以便有利于工程驗收通過 | ||||
2 項目組進(jìn)行階段性工作報告 | 1個工作日 | |||
2 項目組及時匯總實施中問題，提出或接受外部相關(guān)建議 | ||||
2 項目組經(jīng)理修改實施方案，首先檢查客戶提出問題是否合理，其次要考慮自身水平及現(xiàn)有其他條件是否能夠滿足客戶要求。如果不能滿足應(yīng)該及時與客戶進(jìn)行溝通從而達(dá)成一致 | ||||
2 項目總監(jiān)對相關(guān)建議審批，充分考慮項目收益與成本，嚴(yán)格控制項目成本，減少延期交付、需求過分?jǐn)U大等潛在危險，統(tǒng)籌考慮公司現(xiàn)有所有項目 | 1個工作日 | |||
2 項目組經(jīng)理頒布改進(jìn)措施，組織項目組成員重新認(rèn)識當(dāng)前工作狀況，主要分析未曾及時解決的問題，適當(dāng)調(diào)整工作，進(jìn)行工作進(jìn)度安排 | 1個工作日 | |||
2 項目組經(jīng)理組織改進(jìn)實施，聯(lián)合客戶共同進(jìn)行，隨時監(jiān)督工作進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證按時完成項目，保證項目質(zhì)量 | ||||
重點 | ||||
2 工程部與外部客戶共同組織實施 | ||||
標(biāo)準(zhǔn) | ||||
2 項目實施流程 | ||||
項目驗收 | D13 E13 | 程序 | 《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 | |
2 項目組經(jīng)理提提交項目驗收報告 | 2個工作日 | |||
2 客戶進(jìn)行審核確認(rèn)，檢查是否達(dá)到項目需求確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的要求，問題解決方式是否存在潛在問題，包括質(zhì)量隱患、安全隱患 | ||||
2 客戶審核未通過繼續(xù)實施直至通過或由于客戶要求無法滿足而反復(fù)溝通后終究不能與客戶達(dá)成一致則應(yīng)該及時撤出，防止項目損失進(jìn)一步擴(kuò)大 | ||||
重點 | ||||
2 客戶審核未通過繼續(xù)實施直至通過或由于客戶要求無法滿足而反復(fù)溝通后終究不能與客戶達(dá)成一致則應(yīng)該及時撤出，防止項目損失進(jìn)一步擴(kuò)大 | ||||
標(biāo)準(zhǔn) | ||||
2 盡量滿足客戶合理要求，但是也應(yīng)該充分考慮項目收益與成本的關(guān)系，不可以無節(jié)制滿足客戶要求，造成公司利益損失 | ||||
項目管理總結(jié) | B14 | 程序 | 《物業(yè)公司項目管理規(guī)定》 | |
2 項目組經(jīng)理提交項目總結(jié)報告，總結(jié)項目中出現(xiàn)的典型問題及相應(yīng)解決方式，主要包括合理控制客戶需求和控制項目成本，如有未曾解決問題應(yīng)提交相應(yīng)建議 | 5個工作日 | |||
2 項目組總監(jiān)進(jìn)行項目總結(jié)，總結(jié)項目收益與成本匹配問題，如何推廣項目中好的經(jīng)驗以及吸取項目中的教訓(xùn)，從而改進(jìn)項目工作 | 1個工作日 | |||
重點 | ||||
2 項目組經(jīng)理提交項目總結(jié)報告，總結(jié)項目中出現(xiàn)的典型問題及相應(yīng)解決方式，主要包括合理控制客戶需求和控制項目成本，如有未曾解決問題應(yīng)提交相應(yīng)建議 | ||||
標(biāo)準(zhǔn) | ||||
2 編寫及時、真實、客觀 |
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