日常工作管理制度

為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。

一、全體員工必須嚴格執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。

二、 全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經(jīng)教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執(zhí)行）三、 做到按時上下班，不在工作時間內(nèi)睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關的私活，違者按獎懲制度第五條執(zhí)行。

四、 嚴格考勤制度，各物業(yè)管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執(zhí)行。月底匯總，于次月1日報經(jīng)理審查后交財務科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一。

五、嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。

六、對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將調(diào)離其本人工作崗位或待崗學習（經(jīng)學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理）

七、 嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執(zhí)行。

八、 嚴禁利用工作之便以權謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權報復，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或接到舉報將按獎懲制度第八條執(zhí)行。

九、 除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務要求。

十、 水電工要嚴格執(zhí)行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應實事求是，嚴禁弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按獎懲制度第十條執(zhí)行。

十一、工作時間定為每天8小時，職工周日除留一人值班外，其余人員休班；值班人員安排其他時間補休（法定節(jié)假日據(jù)情況安排休息）。

十二、對業(yè)主提出的各種合理性服務要求，在規(guī)定范圍內(nèi)的要立即去辦，服務范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止出現(xiàn)推諉不管或置之不理，一旦發(fā)現(xiàn)或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執(zhí)行。

十三、業(yè)主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規(guī)定和批準的收費標準，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個別業(yè)主無理取鬧，應及時向領導匯報。

獎懲制度

為充分調(diào)動職工的積極性和創(chuàng)造性，增強職工的主人翁責任感，維護正常的工作秩序特制定本規(guī)定。

獎 勵：

一、 對完成年度工作任務及下達指標，年底評出的先進個人由集團公司進行統(tǒng)一表彰。

二、 對各有償服務范圍內(nèi)的創(chuàng)收，按實際創(chuàng)收額的一定比例提取給個人。

1、對發(fā)現(xiàn)查出偷水、偷電之行為并給予處罰，罰款部分按10％提取。

2、對工作中因有發(fā)明、技術改造或提出合理化建議，給公司帶來經(jīng)濟效益的員工，參加集團公司獻計策、做好事“雙十佳”評選活動。并按公司文件規(guī)定評選獎勵。

處 罰：

三、 工作遲到或早退10分鐘以內(nèi)處罰10元，10分鐘以上處罰20元；30分鐘以上者按曠工處理（30分鐘以上為半天，1小時后為一天）。

四、 曠工半天，扣發(fā)本人一天工資，曠工一天扣發(fā)本人兩天工資；曠工超過一天以上做自動與公司解除勞動合同處理。

五、 消極怠工，工作時間內(nèi)上網(wǎng)、打撲克、下棋或干私活發(fā)現(xiàn)一次處罰20元。

六、 無正當理由，不服從分配及安排的，按曠工處理。

七、 打架斗毆，聚眾鬧事，影響工作并造成影響的，除視情節(jié)輕重移交有關機關處理外，單位將據(jù)情節(jié)給予一定的處分和經(jīng)濟處罰，因觸及刑律被依法刑事拘留的，按解除勞動合同處理。

八、 利用工作之便以權謀私，接受用戶好處（包括喝水、抽煙、吃請等），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除返還或賠補外，發(fā)現(xiàn)一次處罰當事人200元，情節(jié)嚴重的加倍處罰。

九、 除工作需要外，嚴禁中午喝酒，不得因業(yè)余時間喝酒而影響臨時性工作安排或住戶的服務要求，發(fā)現(xiàn)一次處罰50元，如給住戶造成損失（本物業(yè)服務范圍之內(nèi)的）由當事者一并賠償。

十、 對水電查抄及收費過程中弄虛作假，發(fā)現(xiàn)一次除重新更正或補收外，處罰當事人100元。

十一、 對居民提出的服務要求，不得推諉不管或置之不理，發(fā)現(xiàn)或居民舉報反映給公司一次處罰50元，出現(xiàn)居民上告或舉報給公司以外的其他管理部門一次，發(fā)現(xiàn)一次處罰當事人200元。（正當理由除外）

十二、 嚴格請銷假制度，請假人不按規(guī)定寫請假報告的按曠工處理。

十三、 嚴格考勤并做好記錄，做到日考日記，并于次月1日報公司經(jīng)理，審核簽字后備案并編制本月工資表，如發(fā)現(xiàn)考勤記錄與實際出勤情況不符，扣責任人30元/次。

十四、 工作要負責任，因玩忽職守造成的轄區(qū)內(nèi)各類事故及損失，按損失的實際造價予以賠償。

十五、 對員工的各類處罰，均由經(jīng)理辦公會研究同意報集團公司批準后執(zhí)行。

考勤制度

一、全體干部、員工需嚴格遵守工作紀律，按時上下班，不遲到、不早退。

二、考勤工作由各站責任人負責實施，并堅持日考日記。

三、各物業(yè)站應對所屬人員的簽到出勤情況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。發(fā)現(xiàn)當天漏簽或簽到不實，當事人要受到一定的處罰（按獎懲制度第十三條執(zhí)行）。

四、財務部應對職工請假情況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。

五、凡因查抄水電等入戶占用的非工作時間，不做加班處理，事后也不予以補休，各物業(yè)站可適當安排提前1小時下班，但不能推遲上班時間，各住區(qū)出現(xiàn)突發(fā)性搶修而占用的非工作時間由公司組織補休。

六、考勤記錄要于次月1日報交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當月工資表，不得無故拖交，一經(jīng)出現(xiàn)按獎懲制度第十三條執(zhí)行。

請銷假制度

一、全體職工必須做到有事先請假，事后要銷假。

二、職工請假要提前寫出請假報告，待逐級批準后，方可離崗，不得出現(xiàn)先離崗后請假的現(xiàn)象。

三、職工請批假范圍

請假半日以上（含半日），須提前寫出請假報告，由副經(jīng)理或經(jīng)理批準，各站長一切非因公外出須經(jīng)經(jīng)理批準。

四、因病請假一日以上（含一日）須有正規(guī)醫(yī)療部門的證明手續(xù)。

五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按公司的有關規(guī)定執(zhí)行。

六、以上事項如有違反，按獎懲制度第十二條執(zhí)行。

業(yè)主回訪制度

一、為確保業(yè)主利益，規(guī)范服務程序，提高服務標準，特制定如下制度：

1、對業(yè)主提出的各類咨詢應做好記錄，并予以答復。

2、對業(yè)主的誤解，物管人員應進行必要的耐心解釋。

3、物管經(jīng)理及相關職能部門應定期對小區(qū)業(yè)主進行回訪。

4、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。

5、回訪中，對業(yè)主的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。

6、回訪后遇到的重大問題，應上報例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。

7、對業(yè)主提出的工程質(zhì)量問題，由物業(yè)公司進行登記，并以“工作聯(lián)系單”的方式，一式三份，物業(yè)公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部聯(lián)系施工單位進行維修并承諾修復時限，反饋給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負責向客戶解釋。由客戶服務中心督促工程部在規(guī)定的時間內(nèi)維修完，并讓業(yè)主進行驗收。

8、對業(yè)主提出的各類在本物業(yè)服務范圍之內(nèi)的問題，應承諾解決的方法和時限，并做好記錄，并在規(guī)定的時間內(nèi)給予回復。

9、對已解決的問題按性質(zhì)及需要在不超過三日或一周內(nèi)回訪業(yè)主，征求意見。

10、對回訪情況要做好完整地記錄，且須由業(yè)主簽字為證。

二、 回訪時間及形式

1、 物管經(jīng)理/主任每年登門回訪2-5次，了解情況，解決問題、溝通關系。

2、 小區(qū)物管員工按區(qū)域范圍分工，每季回訪1次。

3、 利用節(jié)日慶?；顒?、社區(qū)文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。

4、 有針對性地對住戶（業(yè)主）作專題調(diào)查，聽取意見。

5、 小區(qū)設投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交物管經(jīng)理/主任及時處理。

6、 作好回訪登記。

（一）投訴事件的回訪：

1、重大投訴由物管經(jīng)理組織進行，一般投訴由物管員進行處理；

2、回訪率應該達到100%;3、應在投訴處理完畢后的三日內(nèi)進行。

（二）維修工程的回訪：

1、由小區(qū)物管員進行；

2、回訪率應該達到30%;

3、應在維修完成以后的一個月以后兩個月以內(nèi)進行。

（三）業(yè)戶報修的回訪：

1、由物管管理員進行；

2、回訪率應該達到30%;

3、應在維修完成以后三天以內(nèi)進行。

回訪人員領取《回訪記錄表》，通過與住戶面談、現(xiàn)場查看的方式進行回訪，回訪的內(nèi)容包括質(zhì)量評價、服務效果的評價、住戶的滿意程度評價、缺點和不足的評價、住戶意見的征集，將回訪的內(nèi)容簡明扼要地記錄在《回訪記錄表》上，并請住戶簽名確認。

管理員每月末對回訪的結(jié)果進行統(tǒng)計和分析，對發(fā)現(xiàn)的回訪不合格、連續(xù)就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現(xiàn)象，寫成統(tǒng)計分析報告，以書面形式上報物管經(jīng)理審閱，并做出解決方案。

財務管理制度

一、根據(jù)會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續(xù)傳遞制度。

二、每月27日前，向經(jīng)理提交綜合服務費、水、電等各項收費情況及各小區(qū)水、電損耗情況報告。

三、每月10日前各站上報上月經(jīng)營情況報表，財務分析報告。

四、財務現(xiàn)金借用（含各小區(qū)收費員）必須由經(jīng)理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。

五、出納會計現(xiàn)金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。

六、對各類獎罰，由物業(yè)公司報企管部后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現(xiàn)。

七、對各類費用報銷，由出納督促，事后七日內(nèi)必須報銷，原則上不得跨月。

八、各小區(qū)發(fā)生的任何收付款項必須統(tǒng)一入賬，不得出現(xiàn)帳外資金收支。

水、電工管理制度

一、由專人負責對水、電的日常管理和維修養(yǎng)護。

二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄要齊全。

三、操作人員即水、電管理員要嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。確保不發(fā)生質(zhì)量安全事故。

四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。

五、嚴格控制小區(qū)內(nèi)水、電、暖的損耗情況，隨時查處偷水、電等現(xiàn)象，維護全體業(yè)主的合法權益。

六、如業(yè)主發(fā)生水、電、暖損壞時，水電工應在短時間內(nèi)給予修復，最遲不能超過24小時。

七、水、電、暖管理員設備房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。

八、保證路燈、樓道燈完整無損。出現(xiàn)損壞及時修復，最遲不能超過兩天。

九、保證消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

十、如違反以上九條，根據(jù)情況給予當事人及相關責任人20元至100元的罰款，造成經(jīng)濟損失的按損失額的50%負擔。

機器設備管理制度

第一章 目 的

為加強機器設備的管理，按照科學管理、“預防為主”的方針，防止設備安全事故的發(fā)生，確保機器設備安全運行，保障樓宇及相關設施正常供水、供電、，并依據(jù)國家有關設備管理的法律法規(guī)和技術要求，對水、電等設備設施進行日常維修與養(yǎng)護，特制定物業(yè)小區(qū)設備維修及保養(yǎng)管理細則。

第二章 原 則

以預防為主，堅持日常維護保養(yǎng)與按計劃維修并重，確保安全、經(jīng)濟運行。

第三章 適應范圍

適應小區(qū)內(nèi)所管轄的所有設備設施。

第四章 設備管理組織

一、物業(yè)公司設置設備維修運行部，對所管轄設備的安全運行、維修進行集中管理，有利于提高運行服務水平和經(jīng)營效益。

二、設備維修運行部設副經(jīng)理一名，負責所轄區(qū)域內(nèi)的設備設施的管理。

三、物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)配套設備設施類型較多，設備運行維修部下設：強電班、弱電班、水暖班，并分別負責各自分管設備的運行、養(yǎng)護與維修。

第五章 職責

一、設備運行部是在物業(yè)公司經(jīng)理的領導下開展工作，并全面負責對所管轄區(qū)內(nèi)設備安全運行及維修保養(yǎng)等管理工作。

二、設備維修運行部協(xié)助物業(yè)公司經(jīng)理與設備廠家簽定維修保養(yǎng)服務協(xié)議，并對質(zhì)保金的領取出具主導意見。

三、強電組主要負責（1）發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應電器的保養(yǎng)和維修；（2）公共區(qū)域路燈、草坪燈、應急燈、背景音樂、噴泉泵站等設備的開、關與保養(yǎng)、維修；（3）共用部位的單元對講門系統(tǒng)，樓梯燈等照明系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)。

四、弱電組主要負責消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、廣播通訊系統(tǒng)等的線路和相應設備的維護、修理。

五、水暖組主要負責供水、排水、供暖、消防噴淋系統(tǒng)和相應設備的運行、維護和管理。

第六章 設備管理的注意事項

一、設備運行、維修人員要持證上崗。

二、結(jié)合樓宇設備的使用情況，定期組織人員進行巡視、檢測和維修保養(yǎng)工作，做到精心維護，嚴格檢查，清除事故隱患。

三、維護主要是進行清潔、潤滑、緊固，更換易損零部件等，設備維護時要按規(guī)程進行。

四、如果設備出現(xiàn)異常或發(fā)生故障，使用人員要及時向管理人員匯報，由設備管理或?qū)I(yè)技術人員確定維修方案及實施意見。

五、如屬人為違章拆修造成的設備事故及損失要追究當事人的責任。

六、設備維護、維修所需經(jīng)費由設備運行部據(jù)實報告預算，由物業(yè)公司批準撥付使用，以保證設備正常安全運行。

七、設備維修運行人員對設備設施要做到會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。

八、為了降低設備使用成本，提高經(jīng)濟效益，在條件允許的情況下，要修舊利廢，合理更新，避免浪費。

九、設備維修應按維修與保養(yǎng)、中修與保養(yǎng)、大修與保養(yǎng)等程序進行。

十、設備運行維護人員要認真及時填寫有關設備運行、維修和保養(yǎng)記錄，即《交接班記錄》、《設備運行記錄》、《設備維修保養(yǎng)記錄》等。

第七章 設備管理檔案

一、對物業(yè)公司接管的小區(qū)的設備應及時建立設備臺帳和編制檔案并有專人保管存檔。

二、按設備運行的要求建立設備安全操作、使用、維護規(guī)程和崗位責任制度。

三、收集整理所有相關資料，保證設備技術檔案的準確和完整。

四、特種設備執(zhí)行注冊登記制度，取得驗收報告和安全檢驗合格證后方可運行使用。

五、收集所有設備采購合同或協(xié)議，建立售后服務檔案。

第八章 設備的安全使用及維護要求

一、設備必須嚴格按照使用說明和安裝技術規(guī)程的要求進行安裝、調(diào)試后使用。

二、使用操作人員必須經(jīng)過相應的安全技術培訓，剛接管的小區(qū)設備要有廠家的操作、維修、保養(yǎng)技術交底，并做好記錄。

三、特種設備的操作人員必須經(jīng)過有關部門的培訓，經(jīng)考核合格后方可使用操作。

四、設備的使用人員，負責設備的日常檢查和保養(yǎng)，并做好記錄

第九章 設備報廢

一、堅持“安全第一，預防為主”的方針，對國家明令禁止使用或行業(yè)規(guī)定淘汰的及不能達到安全生產(chǎn)要求的設備設施實行淘汰制度。

二、對一些經(jīng)常壞、維修成本大的設備設施，報領導批準后，及時淘汰。

第十章 安全工作注意事項

一、以嚴格執(zhí)行國家政策、法令及本公司各種安全操作和勞動保護規(guī)章制度。

二、新員工入廠，由班組長牽頭進行安全教育后，方能上崗工作。

三、工作前應檢查自已所用的一切設備和工作場地，確認安全后，方能開始工作。

四、所有安全裝置不得拆卸，都應保證其完好有效、靈敏可靠。

五、工作中要互相關心，既要注意自身的安全，又要關心他人的安全，如遇違章及冒險作業(yè)，有權勸阻。

六、加強設備管理，做好防火、防洪（汛）、防竊等安全工作。

七、電氣設備必須有可靠的接地（接零）裝置，防雷和防靜電設施必須完好，每年應定期檢測，并應做好記錄，否則責任人在當月考核中扣5分，分管領導扣2分。

八、高壓設備無論帶電與否，值班人員不得單人移開或越過遮欄進行工作，若必須移開遮欄時，必須有監(jiān)護人在場，并符合設備不停電的安全距離。該項不做扣2分。

九、嚴禁帶電作業(yè)，必要時需班組長批準，并采取安全絕緣防護措施，且要有監(jiān)護人在現(xiàn)場。該項不做扣2分。

十、工作時間嚴禁喝酒上崗作業(yè)，輕者給于警告，并在當月考核中扣2分，重者根據(jù)公司有關規(guī)定給予處理。

十一、所有絕緣、檢驗工具，應妥善保管，并應定期檢查、校驗。該項不做扣5分，分管領導扣2分。

十二、有人觸電，立即切斷電源，進行急救;電氣著火，應立即將有關電源切斷后，使用泡沫滅火器或干砂滅火。否則重者將依法追究當事人的責任，輕者給予當事人警告，當月考核中口5分，年底不能參加先進評選。

十三、發(fā)電機運轉(zhuǎn)時，嚴禁人體接觸帶電部分。

第十一章 消防設備及維修保養(yǎng)

一、火災自動報警系統(tǒng)主機和煙/溫感控頭一般委托廠家進行維護保養(yǎng)，配合維保單位檢查和試驗消防系統(tǒng)/設備的功能，并應填寫登記表。該項不填扣2分。

二、對各種消防報警裝置需做好定期的檢查、試驗和保養(yǎng)維修工作，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，若不能排除，要及時通知維保單位進行維修，并詳細登記，一般要求一周至少進行一次檢查，否則每發(fā)現(xiàn)一次在當月考核中扣2分。

三、消防弱電機房值班室要24小值班，夜間有保安進行值班，白天有專業(yè)人員值班，對設備每次報警多要到現(xiàn)場察看，確定是否有火情發(fā)生，并及時通知有關人員和單位，絕對不能隨意消除報警信號，否則重者將依法追究當事人的責任，輕者給予當事人警告，當月考核中口5分，年底不能參加先進評選。

第十二章 電器設備、配電室及發(fā)電機房的管理

一、高壓開關柜停送電操作應填寫好工作單，并檢查各項操作機械完好，嚴格執(zhí)行一人操作，一人工作制，按工作單填寫程序進行操作。該項不填扣2分。

二、配電室值班員應熟悉配電房開關柜的各項操作細則及工作程序，做到操作準確無誤。

三、每周一次對所有配電房巡檢一次，并做好記錄，檢查設備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度、電壓、電流及開關和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設施狀況。該項不做扣2分。

四、每月一次統(tǒng)計用電量及電壓變化。該項不做扣2分。

五、每月一次對每層配電箱進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。該項不做扣2分。

六、為保障本物業(yè)小區(qū)緊急情況下正常配電，技術員必須每月進行后備發(fā)電機運行操作2次，以保障市電停止后，仍能保持消防系統(tǒng)及污水泵系統(tǒng)的正常運作。該項不做扣2分。

七、定期查看機油、柴油是否滿足使用，出現(xiàn)不足填報申請后及時購買（附發(fā)電機檢查表）。該項不做扣2分。

第十三章 公共區(qū)域照明燈具

一、每兩周一次對公共區(qū)域、走廊各照明燈具、疏散指示燈、安全出口指示燈、應急照明燈進行檢查，出現(xiàn)損壞及時更換。該項不做扣2分。

二、定時開關公共區(qū)域的路燈、草坪燈。該項不做扣2分。

第十四章 消防水泵、排污泵

一、每周一次巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。該項不做扣2分。

二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。該項不做扣2分。

三、每月對消防泵進行試機至少一次，時間不低10分鐘。該項不做扣5分。

四、每月至少一次檢查消防水池浮球裝置、進/出水閥門及放水閥。該項不做扣2分。

五、每周一次巡視污水泵運行狀況，檢查控制箱、液位報警裝置工作狀況，包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾，該項不做扣2分。

六、雨季每天檢查各集水井泵工作狀況（包括手動、自動和控制箱指示燈），包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。該項不做扣2分。

第十五章 無負壓水泵

一、每周一次巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修，并做好記錄，該項不做扣2分。

二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。并做好記錄，該項不做扣2分。

三、負責小區(qū)內(nèi)生活用水，若要維修要提前通知住戶，避免影響住戶用水，并做好記錄，該項不做扣2分。

十六章 弱電監(jiān)控系統(tǒng)

一、每周一次檢查電視監(jiān)控設備的運行情況，包括攝像機、鏡頭、放錄機、傳輸信號、接收圖像的清潔和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障及時維修，若維修不了，則報請專業(yè)公司修理，并做好記錄。該項不做扣2分。

二、弱電監(jiān)控室實行24小時專人值班制，并填寫值班記錄，由保安部負責具體實施。該項不做扣2分。

三、弱電監(jiān)控室的工作人員除例行保安監(jiān)控外，還要對小區(qū)內(nèi)的電梯進行監(jiān)控，遇緊急情況要及時通知設備維修人員，并及時應用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式，詳細告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應注意的事項。該項不做扣5分，分管領導扣2分。

四、值班人員如遇不法分子或乘客蓄意破壞電梯等設備設施要及時通知保安進行制止或報警，并對破壞的設備依法賠償。

第十七章 記錄與表格

一、《材料、設備購置申請表》

二、《圖紙設備檔案》

三、《設備日常檢修、保養(yǎng)表》

四、《設備報廢表》

五、《設備運行日志》

六、《設備修理、保養(yǎng)計劃》

七、《消防報警系統(tǒng)設備檢修記錄表》

八、《柴油機組檢查表》

九、《消防水泵維修保養(yǎng)記錄表》

十、《排污泵檢修表》

十一、《水泵無負壓設備維修保養(yǎng)紀錄表》

十二、《消防中心值班記錄表》

十三、《弱電監(jiān)控中心值班記錄表》

秩序部管理制度
秩序部的職責

一、在集團、公司的領導下，維護物業(yè)小區(qū)治安秩序，保障小區(qū)內(nèi)居民的生命財產(chǎn)安全，為居民創(chuàng)造一個安全、舒適的居住、生活環(huán)境。

二、認真做好防火、防盜、防搶劫工作，確保小區(qū)內(nèi)休閑椅、路燈、草坪燈、圍墻護欄、圍墻燈、消防栓、電子監(jiān)控等各種公共設施設備的完整無損，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告公司領導，需向公安部門報案的要及時報案，確保小區(qū)的安全。

三、對小區(qū)內(nèi)的居民做好公司各項規(guī)章制度及治安保衛(wèi)有關規(guī)定的宣傳工作。

四、保護小區(qū)內(nèi)刑事、治安案件或治安災害事故現(xiàn)場，并協(xié)助公安部門開展工作。

五、負責管理好小區(qū)內(nèi)交通秩序。

六、完成領導交辦的其他臨時性和特殊性任務。

秩序部長職責

一、熱愛安保工作，以身作則，帶頭遵守安保制度，遵紀守法，依法辦事，敢于同一切違法犯罪行為作斗爭，敢于管理，善于管理，正確處理個人利益與集體利益的關系，個人安全與公民人身安全的關系，不怕犧牲，做維護大局，維護群眾利益的模范。

二、在公司領導下，全面負責秩序部的工作，嚴格管理，嚴格要求，認真貫徹落實集團和公司的各項規(guī)章制度，確保保安隊的各項任務圓滿完成。

三、加強秩序人員業(yè)務和素質(zhì)方面的培訓，做好與有關部門和基層秩序人員的協(xié)調(diào)工作，及時匯集秩序人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領導提供建設性工作建議，根據(jù)上級指示精神和工作安排意見開展工作；制定比較完善的秩序部內(nèi)部管理規(guī)定和標準，并學習外地及其他物業(yè)公司秩序管理的先進經(jīng)驗，結(jié)合自身特點建設一支具有特色的秩序管理隊伍。

四、對秩序人員的值勤情況進行監(jiān)督檢查，白天靠上抓，每晚抽查不少于三次，將檢查情況記錄入檔，作為考核依據(jù)，并每天做好工作小結(jié)。

五、對秩序人員的思想工作隨時調(diào)查了解，全面把握，對隊員中發(fā)生的不良苗頭要及時掌握，并及時做好思想教育工作，把問題解決在萌芽中。

六、負責對秩序人員工作考核，每月底將每人的工作情況連同結(jié)果報公司經(jīng)理審批。

七、對秩序隊員中出現(xiàn)的違規(guī)違紀行為，必須在查明情況后，于當天向公司領導匯報，根據(jù)領導指示做出處理意見。

八、每周召開秩序人員例會，傳達貫徹上級指示，總結(jié)本周工作，安排下周工作，并與全體人員一起分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題；同時必須搞好崗前講評。

九、熟悉掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種安防設施的性能和操作程序，熟悉小區(qū)環(huán)境，做到心中有數(shù)。

十、及時完成領導交辦的其他各項工作。

秩序組長的職責

一、對秩序部長負責，做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作。

二、以身作則，模范遵守國家法律、法規(guī)及公司、秩序部的各項規(guī)章制度，帶頭認真履行秩序隊員職責，帶領秩序組全體人員，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。

三、突出表率作用，嚴于律己，團結(jié)一致，服從命令，聽從指揮，熱愛本職工作，努力做好值勤工作，對小區(qū)內(nèi)發(fā)生事故，必須及時向秩序部長報告。

四、發(fā)現(xiàn)組員有違規(guī)違紀行為，必須及時向部長報告，并對其批評教育，不得瞞報和遲報。

五、將組員每天出勤情況，做好登記。對隊員中的好人好事、盡職盡責、成績突出以及遲到、早退、脫崗、誤崗、失職違規(guī)等情況要搞好記錄，并及時報告部長，以便獎罰。

六、負責本組的上崗交接班工作，完善交接班管理制度，并帶領組員搞好本組分工負責區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作。

七、及時完成領導交辦的其他各項工作。

秩序隊員職責

一、服從集團、物業(yè)公司的領導，聽從秩序部長及組長的命令，認真執(zhí)行集團、公司制定的各項規(guī)章制度，時刻維護秩序人員的良好形象。

二、認真學習政治理論和法律知識，不斷提高自身素質(zhì)，做好學習筆記。

三、嚴格遵守秩序隊員獎懲制度及其他法律法規(guī)，按規(guī)定履行職責，不準超權限行使職責。

四、注重自身修養(yǎng)，提高內(nèi)在素質(zhì)，相互之間不準諷刺打擊，不準相互詆毀拆臺，不準亂加猜疑，不準在背后議論領導和同志；要互相支持，互相配合，精誠團結(jié)，共同完成工作任務。

五、依法辦事，公正執(zhí)法，自覺維護法律尊嚴和秩序部的聲譽，不準以任何理由，任何名義，對任何人進行吃、拿、卡、要。

六、樹立責任感，勇往直前，大膽與違法犯罪行為作斗爭，確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)不受損壞。

七、嚴格請銷假制度，有事及時請假，辦完后及時銷假；不準遲到、早退，不準中途脫崗；工作時間不準辦私事。

八、要嚴格履行《秩序人員的基本要求》的規(guī)定，認真履行工作職責。

九、嚴格按規(guī)定搞好宿舍及個人的衛(wèi)生。

十、及時完成領導交辦的其他各項工作。

秩序人員的基本要求

一、秩序人員必須做到：

1、必須樹立“愛崗敬業(yè)”高尚的道德品質(zhì)和工作作風，為物業(yè)公司負責，為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、居民負責。

2、根據(jù)公安部門的有關要求，熟練掌握安保崗位知識，維護集團利益，服從物業(yè)公司的領導，認真執(zhí)行集團、公司制定的各項規(guī)章制度，時刻維護秩序人員的良好形象。

3、努力學習法律、科學、文化和業(yè)務知識，不斷提高政治素質(zhì)、業(yè)務素質(zhì)和工作能力。

4、嚴格遵守秩序員職責及其他規(guī)章條例，嚴格遵守請銷假制度，對工作和生活中出現(xiàn)的問題要及時匯報。

5、提高使用警械和保衛(wèi)能力，保持戰(zhàn)斗化作風，隨時制止各種違法犯罪活動，做好安全防范工作，嚴防火災、爆炸、盜竊等破壞性事故和案件的發(fā)生，同時注意自身安全。

6、注意工作方法，學會做群眾工作，提高識別處理問題的能力，堅持原則，秉公執(zhí)法，不徇私情。

7、提高獨立工作能力，根據(jù)各組擔負的具體任務，搞好安全保衛(wèi)的工作計劃，并積極組織實施。實行優(yōu)質(zhì)服務，任何情況下不得出現(xiàn)粗心大意、馬虎從事或有濫用職權、超越職權的行為。

二、日常工作：

㈠儀表著裝

1、按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標志齊全規(guī)范。

2、風紀嚴整，不得敞開衣領，翻卷衣袖、褲邊；衣著整潔，必須佩帶工作證。

3、上崗前、下崗后須到指定地點（宿舍）更衣，不得將制服帶離小區(qū)；勤換洗服裝，但服裝清洗不得影響正常上崗著裝。

4、秩序人員儀表須潔凈端正，不得剃光頭、留怪異頭形，不得染發(fā)、紋身。

㈡上崗姿態(tài)

1、在崗時須精神飽滿，精力集中。

2、站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩(wěn)健，雙臂前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。

3、兩人巡崗時須并排，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進；兩人以上巡邏或同行時須列縱隊，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。

㈢文明禮貌

1、對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。見到領導和來賓要面帶微笑，行舉手禮。

2、禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮，當住戶或外來人員向你咨詢時，應主動問候“您好，請問您有什么事嗎？”；當你需向住戶或外來人員交涉或按章管理時，使用“對不起，打擾了，請您……”，當結(jié)束時，使用“謝謝合作，再見?！钡榷Y貌用語。

3、嚴禁把不良情緒帶到工作崗位中，做到微笑服務，禁止任何粗俗言談、污言穢語。

4、在工作中規(guī)定使用普通話，并使用要求的禮貌用語。

5、進入各級領導室前，應輕輕敲門，經(jīng)允許后進入。

㈣門衛(wèi)崗

1、對出入小區(qū)的人員必要時進行查詢，言語文明，并做好登記和引導，來訪人員須填寫來訪人員登記表，說明來訪人姓名、工作單位、來訪時間及來訪事由。

2、勸阻無關人員及未批準的商販進入小區(qū)。

3、管理小區(qū)交通秩序，引導車輛正常有序進出小區(qū)，無關車輛不得進入小區(qū)。

4、門衛(wèi)崗亭須保持整潔美觀，無關人員不得進入門衛(wèi)崗亭。

5、每天把值勤情況寫入值勤情況記錄表。

㈤巡邏崗

1、巡邏值勤人員每日按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏值勤。

2、巡邏值勤主要內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢，勸阻已進入小區(qū)的無關閑雜人員，車輛停放情況；樓宇外觀、道路、路燈、電子監(jiān)控及有關配套設施完好情況，及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患，制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。

3、認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。

4、巡邏情況及時記錄并寫入值勤情況記錄表。

三、上崗時間及交接班細則

平均每天上崗8小時，當日下午4：00——次日0：00為中班；0：00——8：00為夜班；8：00——下午4：00為白班，每周一次輪崗，周末要有人值班，法定節(jié)假日按照《關于假期、薪酬的規(guī)定》具體安排。

1、秩序人員接班要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班，在交接班記錄表上記錄接班時間并簽到。

2、交接班時，交班的秩序人員要把需要在值班中繼續(xù)注意的或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班秩序員交待、移交清楚，并記錄在交接班登記簿上。

3、接班秩序人員驗收時發(fā)現(xiàn)問題，應由交班秩序人員承擔責任；驗收完畢，交班秩序人員離開崗位后所發(fā)生的問題由接班秩序人員承擔責任。

4、所有事項交待清楚后，交班秩序人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名。

5、接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā)生的問題，兩人共同負責；即使沒有發(fā)生問題，也要分別處50元罰款并通報批評。

6、特殊情況需調(diào)換班時，必須經(jīng)部長同意，提前報經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理批準，未經(jīng)批準擅自換班，則視為脫崗。

四、工作紀律

1、嚴格遵守國家的法律法規(guī)及公司各項規(guī)章制度。

2、工作期間要著裝整齊配套，時刻保持良好的精神風貌。

3、堅守崗位，忠于職守，在崗期間必須保證物業(yè)公司辦公室、小區(qū)內(nèi)所有公共設施設備及所有圍墻、圍墻燈、路燈、大門等的全方位安全，不得出現(xiàn)任何失盜事故，若發(fā)生失盜等不安全事故，由責任人承擔經(jīng)濟賠償?shù)热控熑巍?/span>

4、上崗堅決做到“五不準”，即不準喝酒，不準聊天、談情說愛，不準容留外來人員，不準擅離工作崗位，不準遲到、早退。

5、要尊老愛幼，尊重小區(qū)內(nèi)居民的風俗習慣，遵守群眾紀律。

6、愛護各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出，如有損壞或丟失按原價賠償并處50元罰款。

7、嚴格執(zhí)行請、銷假制度，有事外出必須請假，無故不請假者，視為曠工。

8、嚴格執(zhí)行培訓制度，除正常上崗外，每周安排培訓、學習及會議時間2小時，由部長統(tǒng)一安排。

五、衛(wèi)生保潔

經(jīng)常保持好環(huán)境衛(wèi)生。編排每日衛(wèi)生值班表，宿舍要保持內(nèi)外清潔。生活日用器具要放置有序，床鋪被褥放置整齊，同時講好個人衛(wèi)生。

請銷假制度

一、秩序隊員原則上不得請假，如有特殊情況確需請假的，需經(jīng)過逐級批準后方可離崗。請假一小時至半天，提前填寫請假條，由部長審批，但不得空崗；請假一天以上的，必須提前填寫請假條，部長同意并安排好排班，由公司經(jīng)理審批，并及時銷假。

二、秩序隊員請事假，一律不準捎口信或打電話，違者按曠工論處；請病假必須有正規(guī)醫(yī)院開具病假條。

三、不請假私自離崗者，按曠工論處。

四、秩序隊員必須按規(guī)定的工作時間到達工作崗位，遲到30分鐘以上者，按曠工論處。

五、若違反上述規(guī)定，曠工不足一天罰款30元；滿一天罰款50元；滿二天罰款100元；滿三天開除部籍。

六、各有關負責人在記錄、上報、執(zhí)行過程中，若弄虛作假，出現(xiàn)問題的，要層層追究責任，從嚴處理，對責任人視具體情況罰款50—100元。

秩序人員獎懲制度

為鼓勵秩序人員認真做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責、權、利相結(jié)合為原則，制定秩序人員獎懲細則：

一、獎勵細則：

1、見義勇為、敢于同壞人壞事做斗爭，成績顯著者。

2、積極協(xié)助公安機關抓獲違法犯罪分子和偵破案件，成績突出者。

3、積極參加搶險救災，保衛(wèi)人民生命財產(chǎn)安全，成績顯著者。

4、為搞好住宅小區(qū)的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策，所提合理化建議實行后效果顯著以及工作成績突出者。

5、拾金不昧者。

以上行為視情況獎勵20—200元。

二、懲罰細則：

1、工作期間擅自離崗，進行收聽收音機、錄音機，收看電視或進行其他與工作無關的活動的，發(fā)現(xiàn)一次罰款30元。

2、工作期間接待客人，談笑聊天，玩忽職守者，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。

3、在崗期間有吸煙、喝酒、吃零食、睡崗及其他懈怠行為者，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

4、對小區(qū)業(yè)主及來訪者態(tài)度惡劣、粗言穢語、不理不采者，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。

5、無故遲到、早退，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

6、執(zhí)勤時著裝不整齊，儀表不潔凈端正（剃光頭、留怪異發(fā)型、染發(fā)等）者，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

7、無故曠工，不足一天罰款30元；滿一天罰款50元；滿二天罰款100元；滿三天開除部籍。

8、如有業(yè)主投訴，對業(yè)主態(tài)度惡劣、粗言穢語，經(jīng)核查后情況屬實，每出現(xiàn)一次罰款20-100元。

9、在值勤期間，不得監(jiān)守自盜，如發(fā)現(xiàn)將處以案件款3倍或3倍以上罰款，并移交司法機關追究其刑事責任。

10、上崗期間，門衛(wèi)崗見到來賓和領導要行舉手禮，站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，不得有搖頭晃腦、交頭接耳等動作；引導車輛正常進出。上述規(guī)定如有違反者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

11、巡邏時不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止，不得聚眾聊天，上述規(guī)定如有違反者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

12、在崗期間必須保證物業(yè)公司辦公室、小區(qū)內(nèi)所有公共設施設備及所有圍墻、圍墻燈、路燈、大門、草坪燈、音樂箱、電子監(jiān)控等的全方位安全，不得出現(xiàn)任何失盜事故，若發(fā)現(xiàn)失盜等不安全事故，明確責任人，由責任人承擔經(jīng)濟賠償責任。

13、嚴格執(zhí)行請銷假制度，無故不請假者按《秩序人員獎懲制度》第7條執(zhí)行。

14、嚴格執(zhí)行培訓制度，無故不參加培訓學習者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。

15、認真搞好宿舍衛(wèi)生保潔工作，每出現(xiàn)一次衛(wèi)生不合格，處罰責任人20元。

16、秩序人員要聽從指揮，不得頂撞領導，如有違反規(guī)定者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款100元。

17、秩序人員要精誠團結(jié)，互相配合，相互之間不準諷刺打擊，不準相互詆毀拆臺，不準亂加猜疑，不準在背后議論領導和同志，如有違反規(guī)定者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款50元；如出現(xiàn)打架者，每人處罰100元，先動手者加罰50元，經(jīng)批評教育仍不思悔改者，開除部籍。

18、秩序部長要認真履行《秩序部長的職責》，如對工作不負責任，玩忽職守，每次視情節(jié)處罰20—100元。

19、秩序組長要認真履行《秩序組長的職責》，如對工作不負責任，玩忽職守，每次視情節(jié)處罰20—100元。

20、秩序部長對全體隊員出現(xiàn)的違規(guī)違紀行為具有處罰權，經(jīng)公司領導查實批準后實施。

21、集團、公司領導在工作期間發(fā)現(xiàn)秩序隊員有違規(guī)違紀行為，首先處罰秩序隊長20—100元，并按規(guī)定對責任人進行處罰。

秩序部警械、服

裝、對講機管理制度

為進一步規(guī)范對講機的使用，提高秩序部的良好形象，保證秩序人員統(tǒng)一著裝上崗，確保服裝警械的安全，特做如下規(guī)定：

一、警械管理：秩序人員使用警械，必須辦理領用手續(xù)。部長辦理從公司領用手續(xù)；組長與部長辦理領用手續(xù)；交接班時，辦理交接手續(xù)。如出現(xiàn)丟失，在查明原因后，除由當事人全額賠償外，還要逐級追查責任，并處以經(jīng)濟處罰20—100元。

二、對講機管理：

1． 交接班時嚴格認真的檢查機體是否完好。分清責任，對損壞或丟失的按原價進行賠償。由各組組長接班時驗收。

2． 不得用對講機進行與工作無關的對話，更不得用來聊天，如有違反每次處罰10元。

3． 不得將對講機帶出小區(qū)或擅自外借。每發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。

4． 對講機要及時充電，在崗期間不得出現(xiàn)對講機沒電現(xiàn)象和呼不到現(xiàn)象。否則每次處罰10元。

5． 使用對講機對話時要有禮貌。如：“XX收到請回答”，“收到請講”等。

6． 其他事項按照安保器材管理規(guī)定進行管理。

三、服裝管理：

按照《關于員工工作服的規(guī)定》執(zhí)行。

環(huán)衛(wèi)保潔工管理制度

一、保潔人員必須樹立“愛崗敬業(yè)”高尚的道德品質(zhì)和工作作風，為物業(yè)公司負責。根據(jù)公司的要求和業(yè)主的需要，為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主居民履行環(huán)境衛(wèi)生保潔服務。服從領導、聽從指揮，認真執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度。

二、堅守崗位，行為規(guī)范。嚴格遵守上下班和請銷假制度。按時上下班，不得遲到或早退，上班時間一律不得私自外出。特殊情況需提前寫出請假報告，逐級上報申請，未得到經(jīng)理批準一律不得擅自離崗。工作期間要文明禮貌，舉止大方，統(tǒng)一著裝，規(guī)范整齊。

三、工作時間：上午8：00分至12：00分（9：30至10：00為可休息時間）；下午1：00分至5：00分（3：30至4：00為可休息時間）。每天工作8小時，星期日輪休。

四、環(huán)衛(wèi)保潔工作要求：

1、 生活垃圾每天清運2次，保持垃圾桶和果皮箱清潔無異味。

2、 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地每日清掃，綠地內(nèi)不得有人為性垃圾，路燈每月清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)道路積水積雪。

3、 樓道每日清掃1次，每周拖洗1次，底層公共大廳每日拖洗1次，樓梯扶手每周擦洗2次，樓道內(nèi)任何部位不得出現(xiàn)蛛網(wǎng)浮塵。

4、 公共部位玻璃半月清潔1次；樓道燈每月清潔1次。

5、 每天指導裝飾裝修戶將裝修垃圾運至小區(qū)外垃圾場。

6、 上午10點30分左右、下午4點左右為衛(wèi)生保潔最佳時間，此時，小區(qū)內(nèi)各地、樓道內(nèi)各處必須保持清潔，無任何垃圾存在。如發(fā)現(xiàn)達不到標準要求，必須嚴肅處理。

五、獎懲辦法

1、遲到或早退以及擅自離崗30分鐘以下，每次處罰10—20元。

2、遲到或早退以及擅自離崗30分鐘以上、60分鐘以下，每次處罰20—50元。

3、遲到或早退以及擅自離崗60分鐘以上視為曠工，每次處罰30—100元。

4、發(fā)現(xiàn)不講文明禮貌的行為或不按規(guī)定著裝，每次處罰10—20元。

5、不按規(guī)定次數(shù)清運生活垃圾和建筑垃圾，以及垃圾桶不清潔、有異味等，每發(fā)現(xiàn)一次處罰10—50元。

6、對第四條第一至六款工作要求，進行定期或不定期檢查時，每有一項達不到要求，對責任人處罰10—30元。

7、小區(qū)內(nèi)業(yè)主舉報或反映在環(huán)衛(wèi)保潔方面以及每天的最佳保潔時間達不到要求的事項，經(jīng)查實，每次每項對責任人處罰10—20元。

8、獎勵。每月進行一次評選獎勵，連續(xù)四次檢查均達到要求，未發(fā)現(xiàn)問題且日常領導抽查也未發(fā)現(xiàn)問題者，獎勵現(xiàn)金20—100元。

9、獎勵和處罰額在當月工資中兌現(xiàn)。

六、認真完成領導交辦的其他臨時性特殊工作。