原創(chuàng)/高重恒
關(guān)鍵詞：合同管理；分類；規(guī)范化
房地產(chǎn)是一種買(mǎi)賣(mài)的生意，先買(mǎi)后賣(mài)，不會(huì)買(mǎi)就不會(huì)賣(mài)。買(mǎi)賣(mài)是靠合同和信用建立契約關(guān)系，未來(lái)加強(qiáng)合同管理的規(guī)范越來(lái)越重要，可分為買(mǎi)的合同和賣(mài)的合同，一定要賣(mài)>買(mǎi)才能盈利。
1、賣(mài)的合同大概分4類：
（1）商品房買(mǎi)賣(mài)。商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其協(xié)議補(bǔ)充條款的簽訂
（2）物業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)合同。
（3）房屋租賃。房屋租賃合同。
（4）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。①股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同②項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。
2、買(mǎi)的合同分成6大類：
（1）人。圍繞人才派生出來(lái)的相關(guān)合同的簽訂：①內(nèi)部人力資源聘用合同；②外聘合同；③機(jī)制建設(shè)：分享機(jī)制體系、跟投模式；④培訓(xùn)合同；⑤獵頭公司等。
（2）錢(qián)。就是從銀行、信托公司、投資公司借錢(qián)融資，分為間接融資，直接融資。包括：①融資合同；②貸款合同。
（3）地。買(mǎi)地方式分為：①招拍掛；②一級(jí)開(kāi)發(fā)：舊城改造、城中村改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)；③兼并收購(gòu)。包括：①土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；②股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；③城中村改造協(xié)議。
（4）物。物的合同比較多，可分為：①設(shè)計(jì)類合同；②施工類合同；③采購(gòu)類合同；④顧問(wèn)類合同：燈光、廚房、leed、well認(rèn)證等。
（5）銷。營(yíng)銷類合同包括①銷售代理服務(wù)合同；②活動(dòng)公司合同；③微信運(yùn)營(yíng)公司合同；④沙盤(pán)模型公司合同；⑤推廣公司合同；⑥印刷公司合同；⑦禮品公司合同等。
（6）務(wù)。咨詢服務(wù)類，包括①法律顧問(wèn)服務(wù)合同；②財(cái)務(wù)稅務(wù)顧問(wèn)合同；③管理咨詢類合同；④物業(yè)顧問(wèn)、商業(yè)顧問(wèn)服務(wù)合同等。
3、根據(jù)簽訂主體，這些合同可以分為兩大類：
（1）項(xiàng)目地方性合同。以項(xiàng)目為主簽訂的地方合同，所在地的項(xiàng)目公司簽訂合同有一定的自主性，比如營(yíng)銷類的拓客公司、活動(dòng)公司、微信公司；工程類的打樁、挖土等；當(dāng)?shù)貕艛嘈缘乃㈦?、暖、氣企業(yè)。
（2）集團(tuán)集中式戰(zhàn)略性采購(gòu)合同。
4、在合同里面，我們要約定清楚以下十個(gè)方面內(nèi)容：
（1）內(nèi)容是什么？
（2）責(zé)任是什么？
（3）標(biāo)準(zhǔn)是什么？
（4）日期、時(shí)間期限
（5）質(zhì)量和品質(zhì)服務(wù)的要求
（6）權(quán)利和義務(wù)
（7）違約責(zé)任
（8）發(fā)生問(wèn)題和爭(zhēng)議如何解決？
（9）費(fèi)用到底花多少錢(qián)？
（10）怎么支付？怎么分配？
合同簽訂一定要有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)，明確責(zé)、權(quán)、利。法律合同的管理是整合資源的重要方面，如果是合同簽訂不好，不界定清楚，將來(lái)可能出現(xiàn)很多問(wèn)題，比如不能按質(zhì)按量按時(shí)完成工作；付出額外的財(cái)務(wù)成本和時(shí)間成本；還可能會(huì)產(chǎn)生扯皮、打官司，影響整個(gè)開(kāi)發(fā)的水平、進(jìn)度和質(zhì)量，造成負(fù)面的影響和口碑。
通過(guò)合同體系建設(shè)，與成本、招采（供應(yīng)鏈管理）及其他專業(yè)管理形成一體化，不能形成兩張皮。這樣就可以進(jìn)行有效管理，不僅可以控制風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是通過(guò)合同產(chǎn)生效益，包括：提高品質(zhì)、提高效率、提高收益。
建立一套完備的開(kāi)發(fā)合同管理體系，這是未來(lái)房地產(chǎn)公司做強(qiáng)做大的基礎(chǔ)性工作。這些工作做好后，就會(huì)大大便利合同的簽訂，可以直接套用體系模板，減少人為因素，使合同簽訂制度化、規(guī)范化，讓管理人員安心、省心、不用擔(dān)心。
所以，房地產(chǎn)公司如果能把合同體系分門(mén)別類、梳理清晰，并能建設(shè)好、執(zhí)行好，就可以事半功倍，達(dá)到一張合約打天下的效果。
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