行走在城市中，隨處可見的是數(shù)不清的高樓大廈。

有人說，高樓大廈是一座城市最高級的名片，從寫字樓的高度，能看到城市的變遷，寫字樓的多寡，看到是城市的繁華程度，寫字樓的迭代，看到的是城市的未來……

所以，很多城市都把高樓大廈當(dāng)做國際化的象征，熱衷于建高樓，沒有最高，只有更高，以此來彰顯現(xiàn)城市的國際化和大城市感。

濟(jì)南也不例外。

這些年，濟(jì)南城市建設(shè)日新月異，一座座高樓拔地而起，尤其是東部新城經(jīng)十東路沿線，高樓大廈鱗次櫛比，玻璃幕墻流光溢彩，儼然一座國際化大都市。

被看作城市修容師的寫字樓，不僅提升了濟(jì)南的城市顏值，也在濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演了舉足輕重的角色。

但，寫字樓的投資價(jià)值幾何？可能這是更多人關(guān)心的問題，今天，我們就從供應(yīng)量、漲幅、庫存等方面，聊一聊濟(jì)南寫字樓的真實(shí)現(xiàn)狀。

1.

2017年-2019年

濟(jì)南寫字樓總供應(yīng)量超1000萬平米

我們先看一下近三年的商業(yè)商務(wù)金融用地情況：

2017年成交的商務(wù)金融用地地上建筑面積約566萬平米。

2018年成交的商務(wù)金融用地地上建筑面積約534萬平米。

2019年成交的商務(wù)金融用地地上建筑面積約375萬平米。

僅這三年相加就是1475萬平米。當(dāng)然，這些地塊并非全部寫字樓，還有商業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)。2019年1月1日之前，濟(jì)南市禁止在商業(yè)金融用地建“商務(wù)公寓”的新規(guī)還沒有正式實(shí)施，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定，商務(wù)金融用最高可配建35%的商務(wù)公寓。

然后，再減去部分商業(yè)，商務(wù)辦公性質(zhì)建筑體量，保守估計(jì)也有700萬平米。

這是從近三年的土地成交方面得出的數(shù)據(jù)，但我們知道這些成交的地塊是陸續(xù)面市，是潛在供應(yīng)，畢竟有的地塊還未推向市場，有的地塊拿了地兩三年還沒有開工。

我們可以再來看一下其他專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的市場數(shù)據(jù)：

榮置地?cái)?shù)據(jù)顯示：2015年-2018年濟(jì)南寫字樓市場總供應(yīng)量為793萬平米，總成交量約503萬平米。

世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示：2009-2018年濟(jì)南寫字樓市場總供應(yīng)量為713萬平米，總成交量約385萬平米。

青島騰策數(shù)據(jù)顯示：2015年-2019年濟(jì)南寫字樓市場總供應(yīng)量為716萬平米，總成交量582萬平米。

雖然三個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的時(shí)間跨度不同，數(shù)據(jù)也有所出入，但從中不難看出一個(gè)共同的信息——近幾年濟(jì)南寫字樓供應(yīng)十分充裕，市場整體表現(xiàn)供大于求。

濟(jì)南寫字樓暴增其實(shí)是從2016年開始的。2016年，濟(jì)南CBD建設(shè)大幕拉開，隨之而來的是大量的商務(wù)金融用地的出讓。我們曾做過一個(gè)統(tǒng)計(jì)，CBD片區(qū)，從2016年綠地拿地開始，出讓的商務(wù)金融用地地上總建筑面積約420萬平米，包括寫字樓、公寓、以及商業(yè)。如果除去商業(yè)和公寓，寫字樓的體量也不小。一些商務(wù)辦公性質(zhì)的地塊，也有以商務(wù)公寓推向市場的。

不只是CBD，還有CBD周邊，以及漢峪片區(qū)、唐冶片區(qū)、二環(huán)南、南北康、西客站等等，這些地方雖然沒有爆發(fā)式供應(yīng)，但總量加起來也不少。

放眼整個(gè)濟(jì)南，可謂萬丈高樓平地起，看誰還敢瞧不起。

2.

四年間，住宅價(jià)格翻倍

寫字樓漲幅卻停滯不前

作為投資產(chǎn)品，很多人買寫字樓因?yàn)橛X得寫字樓有升值潛力，尤其在片區(qū)騰飛、交通升級、數(shù)萬高端客群的藍(lán)圖描繪下，一些人覺得，放幾年再轉(zhuǎn)手，價(jià)格鐵定漲上來了。

然而，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。根據(jù)榮置地發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年濟(jì)南寫字樓成交均價(jià)為11470元/平米，2019年11月成交均價(jià)11770元/平米，而2018年的均價(jià)還是12389元/平米呢，漲漲跌跌中，寫字樓的價(jià)格如定海神針。

再來世聯(lián)行的數(shù)據(jù)：2015年濟(jì)南寫字樓成交均價(jià)11260元/平米，2018年成交均價(jià)12635元/平米，4年漲幅12.2%。而且2018年寫字樓的成交均價(jià)，甚至低于2013年。

而這幾年，住宅價(jià)格可是翻倍增長，寫字樓價(jià)格漲幅，可以說“很良心”。

想當(dāng)年，濟(jì)南很多寫字樓的價(jià)格比住宅貴出一大截，如今漲幅早已被住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了身后。

就像中潤世紀(jì)廣場，在2008年時(shí)，就已經(jīng)賣到了11000-13000元/平米，可以說是二環(huán)東賣的最貴的寫字樓，當(dāng)時(shí)中潤世紀(jì)城二手房不過7000元/平米左右。而現(xiàn)在中潤世紀(jì)城二手房已經(jīng)漲到了20000-23000元/平米，幾乎翻了三倍，而寫字樓的價(jià)格卻只漲到了15700元/平米。

所以，指望寫字樓價(jià)格上漲賺一筆，很大可能只是一廂情愿。尤其是很多人抱著短線操作的心理，來投資寫字樓，更是一進(jìn)一個(gè)坑。

3.

寫字樓庫存量約400萬平米

去化周期43個(gè)月？

除了價(jià)格漲不上去，濟(jì)南寫字樓市場還面臨一個(gè)更嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，庫存泰山壓頂。

根據(jù)榮置地發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止2019年底，濟(jì)南寫字樓庫存量高達(dá)398萬平米，去化周期約43個(gè)月。當(dāng)然，各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的口徑可能略有不同，尤其是許多潛在的庫存可能不在統(tǒng)計(jì)范圍。

庫存高企，一方面是供應(yīng)量大，另一方面是去化慢，與住宅動(dòng)輒幾千套的銷售量相比，濟(jì)南寫字樓的成交數(shù)據(jù)顯得有些慘淡，有的項(xiàng)目每月成交僅錄得個(gè)位數(shù)，很多寫字樓項(xiàng)目，開盤多年都賣不完。

寫字樓的難題有目共睹，面臨高企的庫存，一些商務(wù)金融地塊，能不做寫字樓就不做寫字樓，而是包裝成小面積公寓對外銷售，這種亂象可謂不少。雖然2018年11月，濟(jì)南城鄉(xiāng)建設(shè)委市規(guī)劃局等四部就已經(jīng)明確規(guī)定，從2019年1月1日起，禁止在“商業(yè)金融”用地中設(shè)計(jì)“商務(wù)公寓”房屋類型，但仍有一些項(xiàng)目在危險(xiǎn)的邊緣試探。前段時(shí)間多家媒體報(bào)道的禾悅廣場，就是其中一例。禾悅廣場1號樓只有58套公寓，其余508套全為商務(wù)辦公，卻全部以精裝公寓亮相，把508套商務(wù)辦公產(chǎn)品也當(dāng)成公寓售賣。

這種現(xiàn)象絕非個(gè)例，但總是野火燒不盡，春風(fēng)吹又生。或許，這是面臨寫字樓庫存高企的現(xiàn)實(shí)，無奈的一種選擇吧。

4.

寫字樓空置率高企

伴隨而來的是租金下滑

很多人覺得，買了寫字樓就算漲幅不明顯，還可以租出去，當(dāng)個(gè)包租公，包租婆，輕輕松松年入幾十萬。但是，數(shù)據(jù)會告訴你，寫字樓租賃市場同樣不容樂觀。

據(jù)媒體報(bào)道，2019年6月18日，仲量聯(lián)行《中國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展年報(bào)》發(fā)布，全國寫字樓平均空置率為19.8%，其中，寧波、無錫、青島、大連、鄭州、濟(jì)南等二線城市辦公樓空置率達(dá)35.2%。

當(dāng)然，不只是青島濟(jì)南寫字樓空置率高，世邦魏理仕日前發(fā)布的《2020年中國區(qū)房地產(chǎn)市場展望》報(bào)告顯示：2019年主要城市寫字樓空置率約兩成。截至2019年末，世邦魏理仕跟蹤的17個(gè)中國內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%。

就連北京上海深圳，寫字樓的空置率都在與日俱增。深圳寫字樓空置率20%；上海寫字樓空置率19.4%；北京寫字樓空置率13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平。

而隨著寫字樓項(xiàng)目的越來越多，新的寫字樓陸續(xù)交付，空置情況或許在短期內(nèi)仍難以得到改善。

寫字樓難租在濟(jì)南已是不爭的事實(shí)，除了高新、奧體這樣IT、金融公司密集、人口流量大的區(qū)域，租賃狀況相對好一些，其他一些片區(qū)寫字樓的空置情況都十分普遍。

據(jù)媒體報(bào)道，漢峪金谷，租房信息發(fā)布量在濟(jì)南位居榜首，租賃信息多達(dá)544條。

2019年11月份也有媒體報(bào)道，齊盛大廈1號樓的入駐率還不到50%，一些老舊寫字樓的情況更差，空置率在60%。

空置率高，租金自然也漲不上去，以解放路商圈為例，根據(jù)2019年12月份3房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：

華強(qiáng)國際廣場寫字樓出租均價(jià)63.38元/㎡/月，環(huán)比下跌9.55%。

國華大廈寫字樓出租均價(jià)51.86元/㎡/月，環(huán)比下跌21.22%。

賽博大廈寫字樓出租均價(jià)46.5元/㎡/月，環(huán)比下跌13.08%。

東源大廈寫字樓出租均價(jià)87元/㎡/月，環(huán)比下跌3.33%。

人口、資源密集的老商圈尚且如此，其他區(qū)域?qū)懽謽亲饨馉顩r，可見一斑。

5.

濟(jì)南寫字樓的明天

記得這兩年，濟(jì)南不少地塊出讓，都有引進(jìn)企業(yè)的相關(guān)條件，尤其是CBD地塊，有的需要引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)，有的要落戶區(qū)域總部等等，也有要求需要自持多少等等。所以，這是寫字樓未來的一個(gè)希望，希望承諾能兌現(xiàn)。

另一個(gè)希望就是越來越多的企業(yè)進(jìn)駐濟(jì)南，而非在濟(jì)南城區(qū)內(nèi)從西搬到東，比如一些銀行總部，從大觀園周邊搬到奧體周邊，這不是解決問題的根本。解決問題的根本，只能寄希望于更多的企業(yè)進(jìn)駐濟(jì)南，共同發(fā)展大美富強(qiáng)通的大濟(jì)南。

濟(jì)南寫字樓的明天還面臨一個(gè)問題，就是老舊寫字樓的問題，配置跟不上，比如電梯，8年前我在東環(huán)國際廣場上班，最頭疼的就是擠電梯，不知道現(xiàn)在解決了嗎？除了電梯還有停車難的問題，停車位少，停車不便，讓一些企業(yè)也不愿進(jìn)駐。

濟(jì)南寫字樓的另一個(gè)問題是扎堆，集中在東部新城，或許這是聚集效應(yīng)，但未來造成的交通擁堵也不可忽視，其實(shí)這種現(xiàn)象已經(jīng)顯現(xiàn)。并且這種扎堆聚集與大城市去中心化的趨勢也不相符。

對于現(xiàn)在在售的寫字樓來說，誰的配套好，配置高，物業(yè)服務(wù)好，交通便利，或許誰才有真正的明天。

不然，等來的只能是空中樓閣。